上海开征土地使用税

上海市政府发布《上海市城镇土地使用税实施规定》

政策对上海楼市走势产生关键影响

近日，上海市政府发布了《上海市城镇土地使用税实施规定》，决定自2007纳税年度起，对使用土地的单位和个人征收城镇土地使用税。这一政策引起了业内外的关注，特别是对上海住宅市场的未来走势有着关键的影响。

抑制投资

根据媒体报道，上海市规定市民已居住或将购进的房子免征土地使用税，空置房屋也属免征范围，而用于出租的房屋则需要缴纳土地使用税。然而，商业用房、办公用房、工业厂房等非居住用房则不免征。

这一政策体现了土地使用税保护自住、打击投资的倾向。由于自住和投资界定难度较大，该政策最大限度地保护了自住。对于能够明确界定的投资行为，土地使用税则对其施加打击。

这一政策将进一步降低上海住宅市场的投机行为和活跃程度，对于稳定房价、防止楼市快速反弹是非常有意义的。

打击囤地、捂盘

土地使用税的征收增加了土地持有成本和捂盘成本，从而调整供需关系。土地使用税对一手发展商持有土地或物业成本的增加具有重要影响。不论是土地还是已建成未销售的楼盘，发展商都需要按期交税，这对发展商的心理预期和实际成本都有较大影响。

在这一政策的影响下，如果部分发展商对未来不看好，会加快建造速度和放盘速度，从而实质性地增加市场的新房供应量。

然而，土地使用税相对于房价来说仍然较低。因此，总体上来说，土地使用税对上海楼市的房价波动影响不大。此外，由于税额较低且许多租赁物业不会实际纳税，对租赁市场的价格也没有实质性影响。但土地使用税的出台以及宏观调控新思路的显现将对上海楼市的买方、卖方心理预期产生长期、深远的影响。

为物业税铺路?

这一政策首次提出了在保有环节收税的调控新思路。在此之前，上海住宅市场在保有环节几乎没有费用。因此，在此环节征税是宏观调控的一种尝试，也为未来物业税的推出做好了准备。

土地使用税的征收为保有税的征收铺平了道路。物业税在很多人心中被视为稳定房价的强心剂。在这种心理预期下，不论是一手房还是二手房，在购置物业时都会有更多的顾虑。

然而，土地使用税和物业税虽然都属于保有阶段的税种，但两者征收对象不同。土地使用税是按土地使用者使用土地的面积定额征收，而物业税则是针对物业持有人在持有阶段按照房屋评估价值逐年征收的一种税收。由于房屋价值的界定和评估较为复杂，相对来说，土地使用税的征收更为方便。

此外，免征规定的制定一方面是为了减轻市民负担，另一方面也是为了降低土地使用税的征收难度。

物业税的定义和目的

物业税，又称为财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年缴纳一定税款，税额随房产升值而提高。

物业税是一种针对国民财产征收的财产税。政府必须尊重国民财产并提供保护，而国民则需要缴纳一定的税收以保证政府的支出。

物业税的推出对房地产价格产生影响

据报道，物业税将首先在北京试点，随后在上海、南京和广东进行试点。目前尚未确定具体的征收方法。

当前我国房地产市场存在严重的供需矛盾，普通商品房和经济适用房等需求得不到满足。房地产商为追求利润，盲目建设高档商品房和商用房产，豪华住宅。这导致房价疯狂上涨，并为投资投机者提供了空间，增加了房价的不稳定因素。解决房价过高的根本措施是加强普通商品房和经济适用房的供应，优先保证土地供应，并打击投资投机行为。

调控房价需要从需求和供给两方面入手，目前重要的是提高供给。目前的供给手段仍然局限于行政干预和调控，从长远来看不符合市场经济的发展方向，也存在效率损失。因此，完善保有环节的物业税是长远解决方案的核心。