预告登记执行异议之诉案例：保护购房人合法权益

基本案情

2013年6月18日，某房产公司向某县房产局申领了位于某商住楼的商品房预售许可证。案外人周某于2013年9月11日与该房产公司签订了商品房房屋买卖合同，购买了某商住楼的一层某房屋。次日，周某支付了全部购房款并在房产局办理了预购商品房预告登记。然而，2013年10月31日，法院根据申请执行人唐某等人的申请，查封了被执行人林某以该房产公司项目部的名义开发的某商住楼的一层某房屋。现案外人周某以法院不当查封其个人合法房产为由，提出了执行异议。

实务观点

根据法院的认定，案外人周某在法院查封异议标的之前已购买了异议房产，并已支付了全部购房款并依法办理了预购商品房预告登记。因此，在预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意，该房产不得发生物权变动或设置权利负担。根据预告登记的性质和目的，预告登记可以排除对不动产的强制执行，以保障预告登记权利人的合法权益。因此，案外人周某提出的异议理由成立，法院中止了对涉案房屋的执行。

法律评析

预告登记是一种临时登记，旨在保障债权人将来能够取得不动产物权。根据《物权法》的规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。预告登记作为一项公示制度，有助于促成安全公正的不动产交易。购房人办理了房屋预告登记后，享有预售商品房的所有权，并可获得可期待的利益。查封是国家权力通过诉讼程序对私权的干预，其目的仍是为了保护私权。然而，对于善意购房人来说，预告登记后的债权请求权具有特殊性质，即物权的优先性。预告登记的权利具有物权性质，或者说是一种准物权。因此，预告登记对于查封具有排除效力。预告登记是为了保全一项旨在发生不动产物权变动的请求权能够优先实现而进行的登记，通过公示方式使得被登记的债权请求权获得了优先实现力。预告登记使已登记的不动产物权变动请求权具备对抗第三人的效力，即具备一定的物权效力。如果预告登记不能排除对不动产的强制执行，将会破坏正常的债权顺位关系，也会使预告登记的功能大为减损，可能会损害预告登记权利人的合法权益。在执行实践中，当被执行人是不动产权利主体，而预告登记权利人是债权债务关系之外的第三人时，对不动产实施查封或预查封将与预告登记产生冲突。预告登记的目的是保障第三人在将来实现物权，而查封或预查封阻止了被执行人向第三人实施处分行为，导致第三人无法有效取得预告登记欲保全的物权。因此，在预告登记有效期内，第三人对法院采取的查封等措施提出异议的，原则上应予支持。根据最高法院的规定，金钱债权执行中，对于被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。因此，在现行法律体系下，预告登记能够排除基于后生效裁判文书或强制执行程序导致的物权变动。然而，上述排除效力的适用必须满足预告登记在先发生，且预告登记的权利真实、合法等必要条件。