是否可以变卖划拨土地上的房屋

划拨土地的法律规定

根据《土地管理法》第54条的规定，划拨土地可以包括国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及其他法律、行政法规规定的用地。国土资源部在2001年发布的《划拨用地目录》对划拨土地进行了细分，其中包括国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，以及监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所的用地。

购买划拨土地的法律风险

根据实际案例分析，购买划拨土地存在以下法律风险：

1. 国土局拒绝办理过户

由于大多数企业不符合划拨土地的条件，国土局可能会拒绝办理过户手续。这将导致交易无法完成，买方已支付的购房款项可能无法追回。在此情况下，买方只能通过诉讼解除合同并追回已付款项，但诉讼的胜负将取决于交易双方对划拨土地可转让性的责任归属。

2. 要求补缴土地出让金

国土局可能同意办理过户手续，但要求买方补缴土地出让金。卖方可能认为已履行义务，不承担补缴土地出让金的责任。买方面临终止交易或先行补缴土地出让金的选择，但无论哪种选择，都可能涉及合同解除问题和与卖方的诉讼。

3. 划拨土地无法转为出让土地

由于规划等原因，划拨土地可能无法转为出让土地，从而导致交易无法进行。双方在谈判交易价格时通常会考虑到土地出让金的补缴，但并不是所有情况下国土局都会同意以补缴出让金的方式继续交易。

划拨土地的法律风险控制

为了控制划拨土地交易的法律风险，可以采取以下三层法律措施：

1. 法律尽职调查

在交易之前，进行全面细致的法律尽职调查，了解划拨土地转为出让土地的可能性，了解土地出让金的补缴数额，以及可能导致交易受阻的规划、环保等问题。

2. 合同防范

在合同谈判和合同条款设置过程中，结合法律尽职调查结果，设计风险防范条款，促进交易流畅，并在交易受阻时平衡退出。

3. 诉讼解决

如果交易受阻或对方违约，及时收集有利证据，依托交易合同，尽早诉讼解决，将风险控制在最小范围内。