集体土地能否直接租赁

张先生问：

最近，我公司想在本市郊区租赁一块土地，在上面修建厂房。当与对方联系好后，准备签署租赁合同时，我公司发现那块地的性质为集体土地。由于对集体土地的租赁存在一些疑问，所以我们双方暂停了合同谈判，并来信咨询如下问题：集体土地是否能够直接租赁?若不能的话，应该采取哪些措施解决?

律师解答：

由于集体土地的租金相对比较便宜，因此在现行经济活动中，租用集体土地建造厂房的情况时有发生。目前较为普遍的操作方式是，由土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议。笔者认为，这一做法并不妥当，因为我国法律对集体土地的出租行为是严格限制的，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。确有特殊情况需要租用集体土地的，也必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续：

(1)与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定;

(2)在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续;

(3)租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。

有一点需要特别说明的是，租用土地应当严格依照上述程序办理手续，否则承租权不受法律保护