工业生产土地使用税的规定

一、土地使用税纳税义务人

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人为土地使用税的纳税义务人。单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位。个人包括个体工商户以及其他个人。

二、土地使用税的纳税人和缴纳义务

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条的规定，城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人为土地使用税的纳税人，应按照本条例的规定缴纳土地使用税。根据此规定，土地使用税应由土地实际使用人缴纳。具体而言，如果属于应税土地使用税的单位和个人出租土地，则应由出租人缴纳土地使用税；如果是免税单位出租土地，则应由承租人缴纳土地使用税。需要注意的是，《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

三、工业用地过户缴纳的税费

工业用地过户缴纳的税费包括土地增值税、契税（买方）、印花税。这些税费需要到国土部门和规划部门备案并缴纳相关费用。根据国家规定，工业用地的使用期限为50年，居住用地的使用期限为70年。然而，工业用地不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。

四、土地转让的税费

土地转让涉及以下税费：1. 营业税及附加（出让方）：根据转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税，并根据缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。2. 印花税和契税（双方）：根据产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税，并根据成交价格（合同）缴纳3%的契税。3. 土地增值税（出让方）：根据取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额缴纳土地增值税。规定扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用以及与转让房地产有关的税金等。税率根据增值额的不同分为四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。为了方便计算，可以使用速算公式：土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。

土地使用权转让的方式

一、买卖

买卖是土地使用权转让中最常见的方式，以价金的支付作为土地使用权的对价。买卖是土地使用权转让的主要表现形式，通常所说的土地使用权转让指的就是土地使用权买卖。土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论。

二、抵债

抵债是买卖的一种特殊形式，不同之处在于价金支付的条件和期限。在土地使用权买卖中，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的；而在土地使用权抵债中，价金支付在前，所抵债务视为已付之价金。

三、交换

交换是以其他财产或特定的财产权益作为土地使用权的对价进行转让的方式。土地使用人将土地使用权转让给受让人，并以受让人提供的其他财产或特定的财产权益作为对价。

四、作价入股

作价入股介于买卖和交换之间，既类似于买卖，又类似于交换。土地使用权作为土地使用权的对价，类似于买卖中的价金；土地使用权作为入股的对价，类似于交换中的其他财产或特定的财产权益。

五、合建

在房地产开发中，合建和土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。如果为合作建房目的设立独立法人，土地使用权转让的对价是股权；如果不设立独立法人，采取加名的方式或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成后的产权。因合建而分配产权后，原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，但不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。

六、赠予

赠予是用地人将其土地使用权无偿转让给受赠人的法律行为。在土地使用权赠予中，土地使用权的移转没有直接的对价，无需支付价金或提供财产权利作为对应条件。然而，土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，例如将土地的使用限制于与教育有关的目的。

七、继承

当用地人是自然人时，其死亡将使其继承人获得相应的土地使用权。当用地人是法人或其他组织时，合并或分立也会导致合并或分立后的主体获得相应的土地使用权。通过继承获得土地使用权时，土地使用权的移转没有直接的对价，但可能存在间接的对价。例如，在通过合并获得土地使用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产和债务，新公司获得土地使用权的对价可能以承担原公司其他债务的方式体现出来。