土地使用权变更税都有哪些具体的税种
点击数：18 更新时间：2024-05-13
根据纳税人的纳税身份（一般纳税人/小规模纳税人）以及转让时间（2016年4月30日前）来选择适用简易计税方法。简易计税方法是指将取得的土地使用权的全部价款和价外费用减去原价后的余额作为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
在这里，“减去取得该土地使用权的原价”指的是什么呢？如果土地是从政府手中取得的，原价指的是土地出让金。如果土地是从其他企业受让的，还需要看当时交契税时是按照什么金额计算的。如果是按照较高的评估价计算的，那么扣除额就是评估价（评估价不含税）。如果是按照合同金额计算的，那么扣除额仅指发票上标注的不含税价款。
城建税等附加的计算公式为：实交增值税*13%（城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、地方水利建设基金1%）。
印花税的计算公式为：合同标注的价款（非评估价）*万分之五。
土地增值税的计算公式为：增值额*税率-扣除数。
其中，增值额等于价款（如果评估价大于合同价，则选取评估价；如果评估价低于合同价，则选取合同价）减去扣除项目。
扣除项目包括土地从政府手中取得时支付的土地出让金、耕地占用税、耕地开垦费、契税、土地平整费、转让过程中支付的增值税附加、印花税（如果价款按照评估价计算，则扣除项中不包含销项税；如果价款按照发票金额计算，则扣除项中包含增值税）。
通过将增值额除以扣除项目，可以得出增值率。根据增值率，选择税率和扣除数。然后，根据增值额*税率-扣除数，可以计算出应纳土地增值税。
契税的计算公式为：价款*3%（各地可能不同）。价款的比较以评估价和合同价为基准，选择较大者。
印花税分为两种情况：
一是产权转移书据，根据合同金额计算，按照万分之五的税率计算。与转让方的印花税金额一致。
二是权利许可证照，交纳5元印花税。
根据《城市房地产管理法》第17条的规定，改变土地用途应按照以下程序进行：
改变土地用途会直接导致土地出让最高年限的改变和土地使用权出让金的变化。同时，土地用途的改变还必然会引发土地使用权出让合同中规定的权利义务关系的变化。因此，《城市房地产管理法》第17条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条都规定，改变土地用途必须取得出让人的同意或批准。
土地用途是城市规划的重要内容之一，改变后的土地用途必须符合城市规划的要求。因此，改变土地用途还需要取得城市规划行政主管部门的同意。
土地用途的改变是土地使用权出让合同内容的重大变更。因此，在取得出让人和城市规划行政主管部门的同意后，应由出让人和受让人签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，以调整土地使用权出让年限，并相应调整土地使用权出让金。
对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，需要符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，该条款规定了在转让房地产开发项目时以划拨方式取得土地使用权所需具备的条件。
对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要进行转让，必须经由有批准权的人民政府审批。审查后，如果不允许转让，则不能进行转让。对于准予转让的情况，有两种处理方式：一种是受让方在进行转让前先补办土地使用权出让手续，并按照国家相关规定缴纳土地使用权出让金；另一种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或进行其他处理。
对于以划拨方式取得土地使用权的情况，在转让房地产时，如果符合以下情形之一，经由有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续：
1. 经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经由有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。
2. 私有住宅转让后仍用于居住。
3. 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅。
4. 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让。
5. 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件。
6. 根据城市规划，土地使用权不宜出让。
7. 县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。