土地使用年限是多久

土地使用年限

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

• 居住用地

  70年

• 工业用地

  50年

• 教育、科技、文化、卫生、体育用地

  年限为50年

• 商业、旅游、娱乐用地

  40年

• 仓储用地

  50年

• 综合或者其他用地

  50年

获得土地的方式

1. 划拨国有土地使用权

   土地使用权划拨：是指经人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，交付其使用，或者无偿交付其使用的行为。

2. 出让国有土地使用权

   是指国家将国有土地使用权，在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

   出让金：是指出让的土地使用权价格。

3. 国家出资、入股国有土地使用权

   是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律法规，关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押的行为。

4. 国家租赁国有土地使用权

   是指土地使用者与县级以上土地行政主管部门，签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

土地使用权年限计算方式

1. 土地使用权年期修正实质

   土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。

2. 修正方法

   1. 计算使用年期修正系数

      年期修正系数按下式计算：

      K=1-1/(1+r)m /[1-1/(1+r)n]

      式中：

      K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数;

      r——土地还原率;

      m——待估宗地的使用权年期;

      n——比较案例的使用权年期。

   2. 利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正

      年期修正后地价=比较案例价格×K

      案例：若选择的比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则年期修正如下：

      年期修正后的地价=500×1-1/(1+8%)20/[1-1/(1+8%)30]=436.06元/m