村级集体资产拍卖运作应注意哪些问题

村级集体资产拍卖委托程序的注意事项

严格按照法律规定执行

村级集体资产拍卖必须遵守《村民委员会组织法》和相关法律、法规及政策规定。村级集体资产属于本村集体成员的集体所有。拍卖村级集体资产必须经过本村村民会议或村民代表会议决定，并由村委会组织实施。村委会必须根据村民会议或村民代表会议的授权进行拍卖委托，否则将导致拍卖无效。

了解地方政府政策规定

在进行村级集体资产拍卖时，还需要了解当地政府的政策规定。例如，温州市委办公室、市政府办公室颁发了《关于村集体资产产权制度改革试行办法》的文件。根据该办法规定，村集体资产产权制度改革实施方案必须经过村民会议通过，并经乡镇政府审核后，报请所在区人民政府批准组织实施。

遵守登记机关规定

根据温州市区房地产登记机关的规定，对于村级集体资产（房地产）经拍卖办理权属过户登记的，必须经街道（乡镇）同意签署意见，并出具经公证机关公证的《拍卖成交确认书》。如果不及时了解这些特殊规定，将会增加拍卖工作的难度和风险。

村级集体资产保留价的确定

必须经过资产评估程序

村级集体资产拍卖必须经过资产评估程序。村集体资产改制工作小组应推荐有资质的评估机构进行评估，并经村民（代表）会议委托评估。评估报告经乡镇政府（街道办事处）审核后，村民（代表）会议确认资产的评估价值或根据本村资产实际情况确定资产拍卖的保留价。

保留价与评估价相一致

在拍卖活动中，评估价是制定保留价的基础。保留价是村民权益维护的底线，也是拍卖能否成功的关键。村民（代表）会议制定保留价的唯一依据是评估报告确定的评估价。保留价不得低于评估价，否则将导致集体资产流失。保留价也不宜高于评估价，否则将降低竞买人的竞买欲望，增加拍卖成交的难度，最终损害村民和村集体利益。

评估价作为拍卖保留价的依据

虽然评估价不一定与村资产市场价格相同，但在操作上，我们一般要求保留价与评估价相一致，以符合法定要求并有利于拍卖。关键是要确保资产评估价格符合拍卖变现的目的。

村级集体资产拍卖的实际操作问题

拍卖标的必须符合法律规定

村级集体资产拍卖的标的必须符合法律、法规的规定。村级集体所有的土地和属于集体所有的自然资源（如山林、荒地、滩涂等）不得拍卖。村级集体所有的公益性资产（如道路、桥梁、园林绿地等）也不应作为拍卖标的。只有土地已被征为国有划拨或出让的村级集体所有的房地产，以及经村民（代表）会议同意向外公开转让的财产权利，可以组织向社会进行公开拍卖。

根据标的不同情况进行不同的拍卖

对于村级集体所有的建设用地、村企业房地产、办公用房、营业房、农民宅基地以及村级集体组织内部享受的权益等，必须在村级集体组织内部进行拍卖，竞买人应为本村的村民、企业或法人。对于土地已被征为国有划拨或出让的村级集体所有的房地产，以及经村民（代表）会议同意向外公开转让的财产权利，应组织向社会进行公开拍卖。

签订委托拍卖合同时应明确各方责任

在签订委托拍卖合同时，除了向村委会索取相关文件、资料、权属证件、村民（代表）会议决议、街道（乡镇）批准意见外，还应明确拍卖成交后买受人交款办法、期限；设定资产交割、协助买受人办理权属证照变更、过户的责任、期限和具体措施；分清税费负担责任。对于资产状况较为复杂的拍卖标的，还应为村委会和买受人制作《资产转让合同》样本，约定双方各自的权利、义务，并将其列入拍卖系列文件。