物业变更免责条款的法律规定

根据我国《合同法》的规定，当事人可以在合同中约定免责条款，但免责事项不得违背公平和诚实信用原则，否则该免责条款无效。因此，物业管理公司在物业管理合同中可以约定减轻自身责任的条款，但不能完全免除自身责任，否则该条款将被视为无效。

无效行为的情况

在我国的物业管理实践中，以下情况被视为无效行为：1. 物业管理合同的主体不合格：根据法律规定，当事人一方无权签署物业管理合同。2. 物业管理合同的内容违法：合同的权利义务条款违反了法律的规定。3. 物业管理合同的一方当事人受到欺诈或胁迫而作出不真实的合同订立行为，且损害了国家利益。4. 合同内容违反国家利益或社会公共利益。在这种情况下，物业公司应向业主返还财产、赔偿损失或追缴财产。

有效的免责条款约定

根据免责条款的目的不同，可分为两类：限制责任条款和免除责任条款。限制责任条款例如只能提供指定商家的货物或赔偿责任不超过货款总额。免除责任条款例如钱已离柜，概不负责。一般情况下，免责条款的有效条件比限制责任条款更严格，但总体上都必须满足以下条件：1. 必须是双方当事人真实的意思表示：合同是当事人意志自由的体现，如果一方强加于另一方，合同就失去了自由性。2. 必须经双方当事人协商同意：双方的意思表示必须通过协商确定，如果一方不接受免责条款，无法订立合同。3. 必须符合社会公共利益要求：免责条款必须保障合同当事人的人身和财产免受损害，否则将被视为无效。4. 必须合理分配双方当事人之间的权益与风险：免责条款的主要功能是合理分配当事人之间的权益与风险，如果导致一方当事人权益加重或剥夺，将被视为无效。5. 必须以明确格式说明的免责条款：格式合同的免责条款通常由一方事先拟定，另一方事先不知道其内容，有些甚至即使知道也不明白其含义，因此提供者必须进行说明。

无效的免责条款约定

订立合同中的免责条款属于以下情况之一时，应当认定为无效：1. 显失公平的条款。2. 损害国家、集体或第三方利益的条款，无论采用何种方式或手段订立。3. 格式合同的免责条款未提醒对方当事人注意或未详细说明。4. 造成对方人身伤害的条款。5. 因故意或重大过失导致他人财产损失的免责条款。