提前解除合同承租人是否需要支付赔偿金

案情

合同订立

2005年1月1日，原告和被告签订了一份房屋租赁合同。根据合同，原告将自己的一层房屋出租给被告作为营业用房，租赁期限为2年，即从2005年1月2日至2007年1月3日。每年的租金为250000元，第一年的租金按半年支付一次，第二年的租金需在2006年3月31日之前支付清。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，并且被告已经支付了第一年的租金。然而，到了第二年的租金支付期限届满时，被告未能支付租金。

违约行为

原告催告被告并指出其违约行为，要求被告支付全年租金。被告在2006年5月1日发函给原告，表示由于其已停止经营，需要解除租赁合同，并愿意承担违约损害赔偿责任。次日，被告将租赁房屋腾空。原告遂向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同并支付250000元的租金。

分歧

此案存在两种不同意见。根据合同法第二百二十七条的规定，如果承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。如果承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未支付租金的行为已经构成违约，原告获得了法定解除合同的权利或者选择要求被告继续履行合同的权利。因此，法院需要判断是判决解除合同并要求被告承担违约损害赔偿责任，还是判决被告继续履行租赁合同并支付一年租金。对此，存在两种观点。

第一种观点

根据被告已经停止经营且租赁房屋对被告已不具有使用价值的情况，被告愿意承担违约责任并提前解除合同。强制被告继续履行合同对被告不公平，同时也会造成社会资源的浪费。因此，法院可以判决解除合同并要求被告承担违约损害赔偿责任。

第二种观点

根据我国合同法的规定，只有守约方享有合同解除权，违约方不享有合同解除权。在原告没有诉请解除合同的情况下，法院不能主动解除合同。被告的主要义务是支付租金，属于可以强制履行的债务。如果承租人因自身原因不需要使用房屋，导致房屋空置，这是被告在订约时应当预见的正常损失。根据合同必须信守的原则，被告应当承担继续履行的违约责任。

评析

笔者同意第二种观点。合同法确立了合同必须信守的原则，合同一经有效成立，在当事人之间具有法律效力，双方都必须严格信守，不得随意变更或解除。被告的行为已经构成违约，根据合同法的规定，原告获得了解除合同的权利或者选择要求被告继续履行合同的权利。继续履行是一种救济制度，要求违约方实际履行合同债务，而不是以赔偿损失或支付违约金的方式代替履行。合同法赋予了继续履行制度一席之地，要求违约方按合同规定全面履行义务。根据法律规定，本案中承租人不享有法定的解除权，法院只能根据原告的诉请判决被告继续履行租赁合同并支付租金。

引发的一点思考

合同当事人应该讲诚实、守信用，不得随意解除合同。如果允许一方当事人随意解约，将严重损害守约方的利益。合同的存在依赖于当事人的一致意愿和自愿，如一方不愿履行而被强制履行，将破坏合同的效力，引发不必要的麻烦，甚至浪费资源。在本案中，承租人不享有法定的解除权，法院对承租人提前解除合同的请求不能支持。根据合同法的规定，只有守约方才享有合同法定解除权，违约方不享有提前解除权。然而，法律应当赋予承租人在自愿承担违约责任的情况下享有提前解除租赁合同的权利。这有利于平衡出租人和承租人的利益，实现社会公平。