情势变更原则应该怎么理解
点击数：33 更新时间：2024-06-06
根据我国《合同法》的规定，情势变更并没有明确的法律规定。然而，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，当合同订立后发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以向人民法院请求变更或解除合同。根据公平原则和具体案件情况，人民法院将决定是否变更或解除合同。这一司法解释为我国法院在处理情势变更案件时提供了法律依据。在处理商品房预售合同纠纷时，应该注意以下几个要件：
情势变更的发生必须是买卖房屋双方当事人在订立合同时所不能预见或不可能预见的。要确定当事人的预见能力，应该客观考察预售商品房时的市场、价格、交易政策等方面。
情势变更的发生必须是由于不可归责于当事人的原因。如果当事人有过错，导致合同履行后给另一方造成损失，那么情势变更原则不能适用，当事人应该承担责任。例如，如果合同当事人出现履行迟延或迟延受领的情况，并且导致商品房市场物价急剧上涨，这种情势变更不能作为免责的理由。
情势变更必须导致预售商品房合同履行后双方利益明显不公平。例如，房产商与购买者已经签订合同，但在建造商品房的过程中，建材价格暴涨。如果按照原合同履行，房产商将面临严重亏损的情况，这种情况下可以适用情势变更原则。
情势变更原则只适用于合法有效的预售商品房合同。只有依法成立的合同才受到法律保护，也才可能适用情势变更原则。无效合同从成立时起就没有法律效力，对合同主体没有约束力，因此无法适用情势变更原则。
情势变更的事由是指导致双方所签订的合同无法履行或不能继续履行的客观情况。例如，政府干预或国家对财政、货币、物价等政策进行了较大调整。正确确定情势变更的事实是准确适用情势变更原则的前提。
情势变更必须发生在预售商品房合同成立并生效以后，履行终止之前。如果情势变更在签订预售商品房合同之前就已经发生，那么合同的成立就是以变更的事实为基础的，因此不会发生情势变更的问题。另外，情势变更必须发生在合同终止之前。因为合同终止后，合同关系已经消失，无法适用情势变更原则。
首先，不可抗力导致履行不能，而情势变更未达到履行不能的程度，仍然可以履行，只是极为困难并导致明显不公平。
其次，不可抗力是法定的免责事由，而情势变更不是法定的免责事由，它实质上赋予当事人请求变更或解除合同的权利，并授予法院公平裁量权。
最后，情势变更解决的是是否继续履行合同的问题，而不可抗力是从违约的角度出发，解决是否承担责任的问题。
首先，商业风险是可以预见的，而情势变更是不可预见的。
其次，如果商业风险超出了预见范围，就可能进入情势变更的范畴。例如，适度的通货膨胀属于商业风险，但物价飞涨应当被认定为情势变更。
最后，商业风险情况下双方继续履行合同不会导致明显不公平的结果，而情势变更则会导致明显不公平的结果。
适用情势变更原则对合同双方当事人来说有两个主要效力：
变更合同可以使合同双方的权利和义务重新平衡，使合同的履行变得公正合理。变更的内容可以包括合同的主要条款，如购房价款的增减、标的物的变更、履约方式等。
根据具体案件情况和适用情势变更原则的具体规定，如果通过变更预售商品房合同的内容仍然无法消除明显不公平的结果，就可以终止预售商品房合同以消除明显不公平的现象。