定金与违约金的适用

案情概述

李某通过中间人介绍与房主刘某签订了一份二手房买卖合同，合同约定该套房屋的成交价格为人民币110万元。合同中规定，李某应支付刘某6万元作为定金，并约定如果一方违约，应支付房屋总价款4%的违约金。合同签订后，李某只有2万元现金，刘某收取了2万元定金，并由李某写了一张欠条，内容为：“欠刘某房屋定金人民币4万元整，2009年1月25日付款。李某，2009年1月22日。”然而，李某并未付定金，并表示不打算购买该房屋。

方案一：按欠条起诉，请求支付定金

根据《担保法》规定，定金应以书面形式约定，并在定金合同中约定交付定金的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效。根据该规定，定金合同是一种实践性合同，定金数额仅以实际交付的数额为准。在本案中，李某实际只向刘某支付了2万元定金，因此定金合同标的应为2万元。李某所写的定金欠条没有约束力，如果以此方案起诉，法院应当驳回刘某的诉讼请求。

方案二：适用定金罚则，定金归刘某所有

根据《合同法》规定，给付定金的一方不履行义务时，无权要求返还定金；而接受定金的一方不履行义务时，应双倍返还定金。根据该规定，由于李某毁约，未履行房屋买卖合同，李某交付的定金无权要求刘某返还。

方案三：起诉违约，要求支付违约金

根据《合同法》规定，当事人既约定违约金又约定定金时，一方违约时，对方可选择适用违约金或定金条款。根据该规定，违约金和定金只可选择适用其一。在本案中，刘某与李某的合同约定了房款总额4%的违约金，因此刘某可以主张支付违约金人民币4万4千元，即110万元的4%。该诉讼请求符合法律规定和合同约定，法院应当支持。

律师建议

1、发生纠纷后务必向专业律师咨询，以最大化维护自身利益。

2、定金欠条没有任何法律保护意义。

3、合同中同时约定定金和违约金条款，一旦对方违约，就有多种追究责任的选择，有利于保护自身合法权益。