买二手房须征得所有产权人同意，擅自处分共有财产应认定为无效

背景

读者魏先生向记者反映，他相中了赵先生名下的一套房产，谈好价格后双方签订了房屋买卖合同。然而，在魏先生支付购房款半个月后，与赵先生要求办理过户时，赵先生表示其妻子不同意出售该房屋，拒绝办理房屋过户手续。魏先生对此感到困惑，因为合同已经签订，房款也已经支付，他想知道房主是否可以单方面毁约。

法律解析

根据《人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。此外，《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定外，符合以下情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。根据以上法律规定，魏先生与赵先生签订的购房合同虽然存在，但作为产权共有人之一的赵先生妻子不同意出售该房屋，并且购房合同后未办理过户登记手续，也未将房屋交付给魏先生。因此，该购房合同不适用于善意取得的规定，被视为无效合同，魏先生无法取得房屋所有权。

侵犯优先购买权的合同同样无效

除了以上情况，购房者还需注意以下几类情况：1. 在签订合同之前，务必核实房屋出卖人的身份。如果出卖人非产权所有人，未获得产权人许可或无法提供同意证明书，与其签订的购房合同也是无效的。2. 侵犯有优先购买权的合同同样无效。优先购买权分为房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权。共有人在出售公有房屋时，在同等条件下享有优先购买权；房屋所有人在出售出租房时，须提前3个月通知承租人，并在同等条件下承租人享有优先购买权。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的优先购买权，他们有权向法院提起诉讼，宣告购房合同无效。3. 注意权属有争议、未依法登记领取权属证书等非法转让的情况下签订的购房合同也是无效的。如果购房者对此不确定，可以咨询专业律师以保障自身合法权益，避免陷入购房纠纷。