选择“协议拆迁”还是“征地拆迁”

协议拆迁的定义和特点

协议拆迁是民间征地拆迁的一种形式，其不具有强制性。与相关部门主导的征地拆迁不同，协议拆迁是由普通民事主体通过与被拆迁方订立民事协议的方式来实现房屋拆迁的情形。

协议拆迁的最大优势是对被拆迁方来说，没有协议就不可以强拆。

协议拆迁存在的问题

协议拆迁并不是一个严谨的法律概念，存在以下问题：

一、拆迁补偿协议属于民事协议而非行政协议。

在民事协议中，拆迁方的违约成本较低，而被拆迁方保护自身利益的成本很高。被拆迁方面临的问题可能包括村委会解散、拆迁办公室不存在等。相比之下，行政协议中相关部门作为被告承担责任，所签订的拆迁补偿协议实际履行的可能性较高。

二、法定程序的缺失。

征地拆迁按照正常的法律程序需要依据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》等法规对集体土地进行征收，以保障被拆迁人的权益。而协议拆迁是由开发商或其他民事主体采取行动让被拆迁方签字。

三、“民事主体”的灵活性过大。

协议拆迁的重点在于“协议”，只要双方就拆迁达成一致即可。对于被拆迁户来说，缺少法定征地拆迁程序的保护，合法权益可能无法得到落实。

拆迁协议无效的情形

拆迁协议订立后可能确认无效的情形包括：

1. 协议违反法律法规强制性规定。
2. 拆迁当事人一方以欺诈、胁迫等方式，使对方在违背真实意思表示的情况下签订拆迁协议。
3. 拆迁人和被拆迁人相互串通，用合法形式掩盖非法目的。
4. 代理人超越代理权限或无代理权。
5. 被拆迁人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，依法不能独立订立拆迁协议。
6. 拆迁人与非被拆迁人订立的房屋拆迁协议无效。
7. 法人或其他组织作为拆迁人时，未办理有关拆迁手续。