委托人是否需要对居间方授权

案情

原告刘某委托武夷山市某房屋中介所居间购买武夷山度假区中心地段房屋一幢。被告杨某与第三人江某商谈通过该房屋中介买卖房产事宜。双方通过电话和短信联系，并未订立书面委托合同。被告出价90万元，案外人薛某同意该价格，并支付了10万元定金。被告向第三人传真房产证、土地证、身份证，并与原告签订了《房屋买卖协议书》。第三人将10万元汇入被告银行账户。后来，被告表示只认可买方是薛某，并表示愿意将房屋转让给薛某。因此，原告将此纠纷诉诸法院。

分歧

在审理过程中，关于《房屋买卖协议书》是否成立以及效力如何的问题，存在三种不同意见：1. 第一种意见认为，《房屋买卖协议书》已成立生效，被告拒绝卖房构成违约，原告的诉请应予支持。2. 第二种意见认为，《房屋买卖协议书》已成立，但不对杨某发生效力，原告要求双倍返还定金的诉请不能支持，但被告已经收取的10万元定金应予返还。3. 第三种意见认为，《房屋买卖协议书》未成立，原告要求双倍返还定金的诉请不能得到支持，但被告已收取的10万元，应返还给原告。

评析

笔者同意第三种观点，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同成立需要订约主体存在双方或多方当事人，并且必须依法进行，并且当事人必须就合同的主要条款协商一致。在本案中，第三人作为实际订立合同的人，其是否具有代理权成为协议能否在原、被告之间成立的关键。根据法律规定，中介作为居间人，其义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，并如实向委托人报告有关订立合同的事项。然而，在本案中，第三人作为房屋中介，直接代委托人签订房屋买卖协议，已超出居间服务的范畴，该代理行为需要委托人的明确授权方能产生委托代理效力。在本案中，第三人未取得被告的明确委托授权的情况下，代被告签订了房屋买卖协议，并且该代理行为未能得到被告的追认，因此该协议不对被告发生效力。被告已经收取的10万元不能成为购房定金，不需要双倍返还，但被告继续占有该10万元也无依据，应予返还。在审理本案时，还应考虑被告的相关行为和第三人代签房屋买卖协议的行为是否构成表见代理。然而，根据案件事实，原告并没有足够的理由相信第三人有权代为出售房屋，因此无法构成表见代理。如果您的情况比较复杂，本网站也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。