房屋租赁怎么才能有法律效应

房屋租赁合同的法律效力审查

一、合同主体的合法性审查

合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。需要确认出租人和承租人是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。此外，还需核实出租人是否为房屋所有人或合法使用权人。

二、房屋的合法性审查

房屋是否符合法律法规的出租要求。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以合法出租。但有一些情况下，房屋不得出租，包括：

1. 未依法取得房屋所有权证的房屋；
2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋；
3. 共有房屋未取得共有人同意的房屋；
4. 存在权属争议的房屋；
5. 属于违法建筑的房屋；
6. 不符合安全标准的房屋；
7. 已抵押且未经抵押权人同意的房屋；
8. 不符合公安、环保、卫生等主管部门规定的房屋；
9. 其他法律法规禁止出租的情形。

三、房屋租赁合同内容的合法性审查

房屋租赁合同的内容是否合法。有些房屋租赁合同中约定的滞纳金过高，违反公平原则，因此属于可撤销条款。此外，若出租人明知或应当知道承租人在租赁房屋进行违法犯罪活动，该租赁合同无效，不受国家法律保护，租金可以依法没收。

四、登记备案的影响

租赁合同是否进行过登记备案。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。对于未登记备案的租赁合同，存在两种观点：一种认为合同无效，另一种认为合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。