一房多卖该怎样处理

一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理?

在一房多卖情形下，出卖人与多个买受人分别签订了多份买卖合同，并且这些合同都是有效的情况下，如果多个买受人都要求继续履行合同，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

1. 已经办理房屋所有权转移登记的买受人；

2. 均未办理房屋所有权转移登记，但已经实际合法占有房屋的买受人；

3. 均未办理房屋所有权转移登记，也未合法占有房屋的买受人，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。

如果多个买受人中的一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，而出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩，法院可以根据具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼。如果其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同，应根据上述原则协调处理。

当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理?

当事人先后签订了多份买卖合同或签订了阴阳合同，这些合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，如果当事人因此产生争议，应根据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

也就是说，通过签订阴阳合同避税的行为，由于违背了双方的真实意思表示，所以该条款是无效的，买卖双方仍应按照实际交易价格履行合同。

以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理?

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，如果借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记，可予支持。但是，如果房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。需要注意的是，前提是当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。此外，借名人不得以其系实际出资人为由对抗善意第三人，但如果第三人知道或应当知道该情形的除外。

一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理?

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，如果该方主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记，不予支持。如果该方另行主张出资债权，应根据出资的性质按照相关法律规定处理。

也就是说，在这种情况下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。

借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?

如果借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记，一般不予支持。

也就是说，借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借用他人名义购买房屋，而达到规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。

房屋买卖合同签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有?

如果房屋买卖合同签订后，出卖人未按约办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记。如果买受人坚持不变更诉讼请求，对其诉讼请求不予支持。

也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍然是合同纠纷，并不因为买受人付清了购房款，并实际占有房屋，而可以直接要求确认其享有物权。

房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否享有合同解除权?

如果房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约，守约方有权解除合同，而违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现，合同双方均有权要求解除合同。

如果房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同。但如果合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。

房屋买卖合同对定金性质约定不明确的，如何处理?

如果房屋买卖合同中对定金性质约定不明确，不应视为解约定金。所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。

如果房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，如果一方已经构成违约，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。

也就是说，如果买卖合同没有明确约定定金为解约定金，就不能视为解约定金，任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原则上定金与违约金是不能并用的，但解约定金可以和违约金同时并用。在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》中规定：“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，法院不予支持；当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，法院应予支持。”

房屋买卖合同签订后，一方根本违约解除后，守约方可以主张赔偿哪些损失?

如果房屋买卖合同签订后，一方当事人根本违约，导致另一方订立合同的目的无法实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

房屋买卖合同侵害第三方优先购买权的，如何处理?

房屋的优先购买权一般存在于房屋租赁合同、房屋共有人等情形下。如果出租人转让房屋给第三人，侵害承租人的优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，如果经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。在审理过程中，法院可以要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。

如果承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，并且经法院释明后仍然坚持不变更，对承租人的诉讼请求不予支持。

房屋买卖中，房产中介在居间合同中，具有什么义务?

房屋中介机构在房屋买卖的居间合同中，有义务对房屋权属状况等订约相关事项以及当事人的订约能力进行积极调查，并据实报告。

如果房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。如果委托人因此遭受损失，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。

夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理?

如果出卖人擅自以自己的名义转让登记在其个人名下的法定共有房屋给他人，而未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，如果买受人是善意的，可以认定房屋买卖合同有效。

如果出卖人是夫妻一方，转让房屋行为符合受让人有理由相信夫或妻一方有处分权的，另一方不得以其不同意为由对抗受让人。

这种情况通常发生在存在多个共有人或房屋为夫妻共同财产，但房产登记在一人或夫妻一人名下的情况下。在这种情况下，如果受让人在购买时已经尽到适当审查义务，并核实了房产证登记名称与出卖人名称相符的，就不应该或不能发现房屋存在共有事实。在这种情况下，应保护受让善意第三人的利益。