如何在购房付款时区分四金

四种“金”的法律解释

在法律领域中，有四种常见的金钱支付方式，分别是定金、订金、认筹金和诚意金。

定金

定金是在合同订立或履行之前支付的一定数额的金钱，作为担保方式，也被称为保证金。根据《担保法》第八十九条，当事人可以约定一方向对方支付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。如果给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应双倍返还定金。

订金

订金是在购房者与发展商初步达成购房意向后，准备进一步协商签订正式合同之前支付的临时认购费用。一般情况下，订金被视为预付款，不具备担保债务履行的作用，也不能证明合同的成立。在合同正常履行的情况下，订金会成为房屋的一部分；而在合同未履行的情况下，不论是支付方违约还是收受方违约，订金都要原数返还。

认筹金

认筹金是购房者为表现购房诚意而支付的费用。支付认筹金后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并享受一定程度的价格优惠。当楼盘正式开盘销售时，认筹的购房者可以按照优先选择的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将全额退还认筹金。然而，实质上，认筹金对于开发商来说是在开盘前短期内收回资金的手段，以解决资金需求紧迫的问题。

诚意金

诚意金，也称为意向金，通常在中介与买卖双方签订合同时体现。法律上并没有明确的诚意金概念，中介与买卖双方之所以签订诚意金条款，主要是因为交易市场的诚实信用体系尚不健全，交易主体为了保护自身利益往往会违背诚实信用原则，从而损害一方的利益。

退还定金的条件

根据相关法律规定，后三种金钱支付方式都可以无条件退还。然而，签订任何条款都需要仔细阅读并保持警惕。例如，在房产中介门店看房时，如果需要支付意向金，只需收取房产中介开具的收据即可。对于房产中介人员提出的签订协议要求，应慎重考虑。如果房屋买卖双方只是想建立一个房产关系，可以要求中介公司将“居间协议”附件“房屋买卖协议”划掉，以保护自己的权益。

然而，对于定金的退还，是有条件的。根据之前的法律解释，《定金不能退惹众怒购房指导之如何退定金》已经明确讲过，如果合同条款无法达成一致意见，定金可以退还。此外，必须在认购书约定的期限内签订合同，要想退还定金必须提供证明。购房人可以通过修改合同条件的记录或双方谈话的录音来证明。有些购房者可能违约并不想要该房屋，但通过增加补充协议的方式达到退还定金的目的。此外，对于没有销售许可证或产权证的项目，由于不具备销售条件，因此无论何种情况下，定金都可以退还，无需进行大量取证工作，直接提起诉讼即可。

遇到银行不予放贷如何退还定金

如果购房者遇到银行不予放贷的情况，首先需要了解银行拒绝个人房屋贷款申请的原因。这些原因主要包括个人原因、开发商原因和政策风险等。

个人原因可能是因为借款人有严重的不良信用记录、还款能力不符合放款条件、提供虚假申请材料等。对于申请二套房贷款的个人，还需要核查其是否有未偿还的贷款。

开发商原因可能是因为开发商不具备开发条件、开发商的开发手续不完备、信用问题严重或面临重大诉讼影响偿债能力等情况，导致银行拒绝贷款申请。

政策原因可能是因为金融管理部门出台新的政策规定，导致贷款人无法满足申请条件，最终被银行拒绝贷款。

购房者需要提交相关证据来辨别贷款不予批准的原因，以证明不是自己的问题，才能要求返还定金。

避免遇到退还定金的情况的建议

针对一手房和二手房的不同情况，有以下建议以避免遇到退还定金的情况：

一手房的认购合同和买卖合同通常属于格式合同，开发商一般不会与客户建立特定约定。因此，购房者在交付定金认购房屋时应谨慎。如果不放心，最好先向开发商指定的按揭服务机构提供详细说明材料，让其进行初步审核并确定最高贷款额度，然后再交付定金签订认购合同。对于二手房，由于认购合同和买卖合同是双方约定的，可以与业主协商，在合同中明确自己的情况，并补充说明在银行贷款未获批准导致交易失败时，需要无条件退还定金。

最后，对于个人的相关利益，无论是签订认购合同还是买卖合同，购房者应在之前与开发商签订相关协议，特别是在购买期房时。因为无法看到实体建筑，很可能在建成后出现与开发商之前承诺的条件不符的情况。因此，只要在合同中写明相关承诺，就能避免后续的许多纠纷。此外，在发生纠纷时，购房者不应轻易诉讼，而是应先进行充分调查取证，并认真研究合同和法律规定，最好咨询律师以获得专业法律帮助，维护自身的合法权益。

定金的法律规定

目前，与定金相关的法律规定主要包括《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》和《商品房买卖合同纠纷司法解释》。此外，还有一些部门规章，如《商品房销售管理办法》。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应双倍返还定金。

根据《中华人民共和国担保法》第八十九条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应双倍返还定金。

根据《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同，应双倍返还定金。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，如果出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同的担保，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按照法律关于定金的规定处理；如果因不可归责于当事人双方的原因，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应返还定金给买受人。

此外，根据建设部的《商品房销售管理办法》规定，符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质的费用，订立商品房买卖合同时，所收费用应抵作房价款。如果无法订立商品房买卖合同，房地产开发企业应返还买受人所支付的费用。