租赁合同提前终止的情形有哪些

合同效力与终止

合同效力是指依法成立的合同所产生的约束力。合同的终止，又称为合同的消灭，指的是合同关系在客观上不再存在，合同权利和义务因此而消失。

房屋租赁合同的终止

一般情况下，房屋租赁合同中规定了租期，承租人和出租人双方不得提前终止租赁合同。如果违反该规定，则被视为违约行为，需要承担相应的法律责任。

然而，并非所有情况下都是绝对的。在某些特殊情况下，出租人和承租人可以提前解除房屋租赁合同关系。出租人可以在以下情况下提前解除房屋租赁合同：

承租人的违约行为

1. 承租人未经许可将承租的房屋转租、转让或转借。

2. 承租人利用承租的房屋从事非法活动，损害了公共利益。

3. 承租人未按合同规定的期限缴纳房租达到一定时间。

4. 承租人违反合同擅自改变房屋用途。

5. 承租人严重损坏房屋或辅助设备，并拒不维修或赔偿。

出租人的特殊情况

此外，出租人在以下特殊情况下也可以提前解除房屋租赁合同：

1. 出租人因不可预见的原因，如家庭人口聚增，确实需要收回房屋自住。

2. 出租房屋发生重大损坏，存在倾倒危险且需要改建，并经房管部门确认。

在这种情况下，出租人解除合同时应适当赔偿承租人因迁出而遭受的经济损失。如果承租人暂时找不到房屋，双方可以协商在承租人租住的房屋中腾出一部分空间，而不能强迫承租人搬家。如果房屋经过改建后仍然出租，原承租人享有优先承租权。