买房定金合同保障原则内容

徐女士与房地产代理有限公司的房屋委托出售合同纠纷案

案情概述

2001年9月28日，徐女士与北京某房地产代理有限公司签订了一份委托出售房屋合同，将自己的一套三居室楼房委托给该公司进行出售。合同约定，如果徐女士反悔导致交易失败，她需要赔偿房地产代理有限公司和购房者3万元损失。如果因为徐女士的原因导致房屋无法过户，她需要全额一次性返还定金给房地产代理有限公司。同年10月12日，徐女士告知房地产代理有限公司单位不同意将房屋出售给外单位人员，因此不予出售。

案件背景

徐女士与单位在购房协议上没有约定单位有优先购买权。目前，徐女士已将房屋卖给他人。房地产代理有限公司将徐女士不履行义务的情况告知薄先生。薄先生于2001年10月起诉至一审法院，称徐女士单方面违约严重侵害了自己的权益，要求双倍返还定金。

一审判决及上诉

一审法院判决后，徐女士不服，上诉至北京市二中院，请求撤销一审判决，驳回薄先生的起诉。

二审判决

北京市二中院经审理认为，徐女士与房地产代理有限公司签订的委托出售房屋合同是双方经平等协商自愿订立的有效合同，合同内容符合法律规定。合同中明确约定了定金条款，徐女士在合同订立当日直接收取了薄先生的3万元定金。由于徐女士原因导致不履行合同，薄先生作为权利人选择直接向徐女士主张权利并不违反法律规定。在合同未解除的情况下，徐女士将房屋卖给他人，因此应按合同约定承担违约责任，双倍返还定金。

律师解答

定金的法律后果

定金是一方预先支付给另一方的款项，用于确保合同的履行。在双方不履行合同债务时，定金罚则适用，即不履行债务的一方丧失定金，收受定金的一方不履行债务的则需双倍返还定金。

本案的处理及法律依据

本案的处理涉及定金罚则的具体运用，事实依据是委托合同和房屋买卖合同。根据《合同法》第402条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立的合同，在第三人知道受托人与委托人之间代理关系的情况下，该合同直接约束委托人和第三人。根据该规定，购房协议的效力直接适用于徐女士和薄先生。

在三方在场的情况下，薄先生交付了3万元定金给徐女士，定金条款已生效。因此，任何一方违约都应适用定金罚则。因此，徐女士在不履约的情况下应承担双倍返还定金的法律后果。