新婚姻法关于房产规定的相关细则

第一条：婚后由一方父母出资购买的不动产

根据司法解释的第八条规定，婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，应视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。专家解释该规定是为了保护富二代，并指出这一规定对广大农村妇女的权益保护也起到了积极作用。在农村，妇女出嫁后往往没有房产，而丈夫的房产一般登记在公公名下。根据现行规定，农村妇女一旦离婚，就意味着无家可归。这次的司法解释对妇女权益保护的力度有所增强。因此，新规扩大了个人财产范围，婚后买房时需要两人共同登记。

第二条：夫妻共同所有的房屋的处置

根据新规，夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买并支付合理对价并办理登记手续的，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。如果夫妻一方擅自处分共同所有的房屋，造成另一方损失，离婚时另一方有权请求赔偿损失。专家解释称，《婚姻法》明确规定，处理家庭重大财产必须取得双方的一致意见，而房产往往是家庭最重大的财产。如果一方擅自出售房屋，另一方可以要求撤销交易。此规定与《物权法》存在冲突。现在不需要配偶到场的说法与房产行政管理部门的不动产转移登记管理办法基本一致，也与《物权法》中的谁登记谁卖房以及善意取得条文一致，即保护善意购买第三人的权利。然而，专家也表示，追讨在实际操作中是很难的，因此最好的办法是夫妻双方共同登记房产证。

第三条：婚前不动产买卖合同

根据新规，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。举例说明，如果女方婚前贷款买了一套价值70万的房子，当时首付款为14万，贷款56万。婚后夫妻双方共同还贷30万，还剩26万贷款未还清。在这种情况下，离婚时财产如何分割？根据新规，首付款14万为女方个人财产，26万未偿还贷款为女方个人债务，共同还贷的30万为夫妻共同财产。因此，女方能分到房子，26万的债务由她个人继续偿还，男方则能分到15万，并根据房子市场价格上涨的情况进行协商给予一定补贴。专家指出，实际上，如今在财产分割官司中多已采取这种操作方式，只是以前没有法律条文可参照，《解释三》相当于明确了这一点。

第四条：赠与房产的撤销

根据新规，婚前或婚姻关系存续期间，双方约定将一方所有的房产赠与另一方，一方在赠与房产的权利转移之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院不予支持，但已经办理公证的除外。新规明确指出，没有公证的承诺是没有效力的。因此，如果一方要将房产赠与另一方，需要办理公证手续。

第五条：父母出资购买的不动产

根据新规，婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。专家表示，《解释二》曾规定，为结婚目的，由一方父母购置的房产，除有特别约定外，可视为对子女的赠与。而《解释三》进一步明确了婚后由父母出钱买房是否算作夫妻共同财产的问题。此规定与《婚姻法》有了较大的变化。以前，婚姻存续期间取得的财产，包括来自一方或双方的父母的财产，都属于夫妻共同财产。现在，个人财产的范围明显扩大。例如，女方父母出钱买的房产产权登记在女儿名下，那么这套房就明确属于女儿一方所有，不属于夫妻共同财产。这对实际购房的一方有利，但可能不利于有效约束社会家庭稳定，尤其是在冲动性婚姻增多的80后群体。因此，这一规定值得商榷。