征收范围内的无证房,有拆迁补偿款吗

征收范围内的无证房,有拆迁补偿款吗

1、无证房屋的法律地位

根据土地制度改革和历史遗留问题，我国存在大量无证房屋，特别是1987年之前农民建设的农村房屋。由于当时并没有要求办理产权证件，因此不能将这类房屋视为违法建筑。目前的实践是，对于2008年以前建设的房屋，即使没有房屋产权证，也不被认定为违法建筑，被拆迁户有权获得合理的拆迁补偿。

2、无证房屋的补偿问题

根据《城乡规划法》、《土地管理法》等法律规定，对违法建筑的认定必须遵守法定的程序。如果没有经过合法主体和合法程序的认定，不能直接将其视为违法建筑并拒绝补偿。因此，对于没有收到任何书面通知或口头认定为违建并进行拆除且不予补偿的房屋，律师可以通过揭示其中的违法行为来为被拆迁人争取合理的拆迁补偿。

3、无证房屋被认定为违建的条件

根据《城乡规划法》的规定，建设房屋应当办理建设工程规划许可等审批手续。2008年以后建造的没有合法审批手续的建筑，在依法程序下被认定为违法建筑的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定，在被征收时不予拆迁补偿。

认定无证房屋为违建必须遵守以下法律程序，否则不能以违建为由拒绝拆迁补偿并强制拆除：

1. 违法建筑的认定主体应当为所在地的规划部门。
2. 违法建筑的认定应当依据行政机关出具的具有法律效力的文件。
3. 违法建筑的认定应当遵守法定程序，包括制作立案呈批表、实地调查、调取涉案房屋证照档案、出具调查终结报告、制作行政处罚决定书并依法送达、书面催告拆除等。

拆迁房的补偿方式

一、货币补偿

货币补偿是通过专业评估机构根据不同的法定依据对被拆迁房屋进行估价，确定补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

1. 市场评估价：根据房地产市场价格，由符合规定的专业估价机构根据估价目的、原则和程序进行估算和判定。
2. 商品房交易均价：指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门定期公布。
3. 重置价：根据估价时点的建筑材料、建筑技术和价格水平，判定与估价对象具有同等功能效用的全新建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但在不同情况下有不同的适用范围。

二、产权置换

产权置换根据评估方法的不同，有两种置换方式。价值标准产权置换是指根据法定程序，通过评估被拆迁人房屋的产权价值，以等价的方式置换成新建房屋的产权。面积标准产权置换是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内进行异地产权房屋调换，不结算差价。

产权置换有两种形式：

1. 异地安置：由于开发商项目不涉及住宅或该地块容积率原因，无法进行回迁安置，只能在其他地块上新建安置房，并通过产权增减尽量实现等价价值的置换。
2. 回迁安置：开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例实现回迁安置。