补偿安置的基准和范围

补偿安置的主要依据是被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如果记载与实际不符，除法律确认的违章建筑外，应以实际面积为准。农村房屋拆迁的补偿安置主要包括：

一、特别情况的处理

1、对于征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的情况，应对新房进行补偿，而对应当拆除但未拆除的旧房不予补偿。对于征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的情况，被拆迁人应立即停止建房，并根据建房批准文件的内容进行补偿，也可以通过协商达成一致。

2、对于拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

3、对于违法并应无偿拆除的建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。

4、对于拆迁范围内既有国有土地又有集体土地的情况，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按照城市房屋拆迁管理规定执行；被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按照集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行，如果当地规定按照城市房屋拆迁规定执行，则按照该规定执行。

二、拆迁居住房屋的补偿安置规定

1、征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置：

被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。货币补偿金额的计算公式一般为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。被拆除房屋的评估可以采用重置法，建设单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构进行评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价和价格补贴标准由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根据土地市场实际情况制定并公布。

2、征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：

对于未转为城镇户籍的被拆迁人，可以按照以下规定进行补偿安置：

在具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。货币补偿金额的计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。被拆迁人使用新宅基地所需费用由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序按照国家和当地农村住房建设的相关规定执行。

在不具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。

3、其他补偿：

拆迁人应当补偿被拆迁人的搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。补偿的原则是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

三、拆迁非居住房屋的补偿安置

在办理拆迁非居住房屋的补偿时，律师应提醒当事人，这种拆迁及补偿应当有利于当地经济的发展，防止拆迁对当地原有工商业与就业的负面影响。

补偿标准一般为：

1、对于拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额的计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。

2、被拆除房屋的建安重置价和相应的土地使用权取得费用，如果当事人协商不成，则由房地产估价机构进行评估。

3、其他补偿：

(1)按照国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。

(2)无法恢复使用的设备按照重置价结合成新进行结算的费用。

(3)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

(4)其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。