企业拆迁评估的最佳方法

在进行企业拆迁时，企业与拆迁方可以共同委托具备资质的评估机构对企业面临的各项补偿进行评估，以确定经济补偿的数额。

相关法律规定

根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定：

第三条：房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员在进行房屋征收评估、鉴定工作时，应当独立、客观、公正，并对所提出的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的人员应当回避。

第四条：房地产价格评估机构的选定应由被征收人在规定时间内协商确定，如协商不成，则由房屋征收部门通过被征收人投票决定或采取摇号、抽签等随机方式确定。房地产价格评估机构不得以不正当手段承揽房屋征收评估业务，如迎合不当要求、虚假宣传、恶意低收费等。

拆迁评估中存在的违法问题

1. 宅基地区位补偿价严重偏低

根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条的规定，宅基地区位补偿价应按照以下公式计算：
宅基地区位补偿价 = (当地普通住宅指导价 - 房屋重置成新均价) × 户均安置面积 / 户均宅基地面积。
当地普通住宅指导价由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。

评估机构未按照规定参考周边普通商品住宅均价来确定当地普通住宅指导价，导致宅基地区位补偿价严重偏低，严重损害了被拆迁人的合法权益。

2. 评估方法错误

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定：

第十三条：市、县人民政府或其授权部门应根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。

第十四条：拆迁估价应参考类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

评估机构未采用市场价法进行评估，导致评估价严重偏低。

3. 评估机构的选择违法

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款的规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

然而在实践中，拆迁人单方面选取评估机构，未征求被拆迁人的任何意见，更未采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式，严重违反了上述法律规定。

4. 未经实地查勘程序

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条的规定，拆迁估价人员应对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录应由实地查勘的估价人员、拆迁人和被拆迁人签字认可。

然而在实践中，拆迁评估人员未对房屋进行实地查勘，也未拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录也没有经被拆迁人签字认可。