案件概述

2004年10月25日，原、被告签订租赁协议一份，约定原告将现有4间废弃锅炉房出租给被告使用。租期为15年，即从2005年1月1日起至2019年12月31日止。租金为2万元/年，每年的6月30日和12月30日各支付1万元。租赁期间，房屋的装潢费用由乙方承担，如需搭建临时用房，在不影响甲方的前提下可予搭建。租赁期满后，乙方的装潢和搭建物不得拆除等。

2004年11月5日，被告与丁某签订一份拆房协议，约定由丁某全面负责拆除被告指定房屋，保留前墙和西三墙，所有拆下材料按被告指定地点清理、堆放整齐，所有建筑物拆除与地面相平。在拆房过程中，要保证蒸汽管完好无损等。

2004年11月6日，被告开始在原告厂区内拆房，于11月18日停工，被告拆除的房屋为四间锅炉房和一间储水池和一间的澡堂。

原告诉称，原、被告仅签订了一份房屋租赁协议，被告在未征得原告同意的情况下擅自将四间房屋拆掉，还把未曾租给其使用的二间楼房拆掉，原告请求判令被告赔偿损失103848.47元。

被告辩称，原、被告签订租赁协议后，曾以口头协议的形式约定，在租期和租金不变的情况下，被告将原告的六间房屋拆除后重新翻建，租赁期满后房屋仍归原告所有。故原告违约在先，应承担违约责任。

判决

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决：被告应赔偿原告损失35075元。

解析

一、对四间锅炉房的损害赔偿问题

1、损害赔偿的基础

被告拆除租赁协议中所涉的四间锅炉房给原告造成了损失，构成了违约责任与侵权责任的竞合。原告选择了违约之诉，故本案解决这四间锅炉房损害赔偿问题的基础是违约责任。

2、被告是否构成违约

原、被告之间签订的租赁协议系双方真实意思的表示，合同成立并生效后，双方当事人都应本着诚实信用的原则全面、适当地履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订租赁协议后，被告在未征得原告同意的情况下擅自拆除租赁物，应当认定被告未适当履行租赁协议，其行为构成了违约。

3、原告应否承担减损义务

被告违约后，原告未采取适当措施制止被告继续拆除租赁物，导致损失的扩大，故原告只能对被告第一天拆除部分的房屋损失请求赔偿，对之后扩大的损失即拆房第二天至停工之日房屋的损失无权要求赔偿。

4、原告的损失如何计算

被告应当承担相应的损害赔偿责任。按照每平米480元的单价计算，四间锅炉房的损失总计121406元。按照原告提供的折旧方法计算，被告应当赔偿原告拆房损失7006元。原告因订立租赁协议可获得的可得利益为13333元。两项合计被告因违约应赔偿原告20339元。

二、被告对拆除租赁协议上未约定的两间房屋的损害赔偿问题

被告在未经原告同意的情况下擅自拆除一间储水池和一间澡堂，构成了对原告所有权的侵犯，应当承担损害赔偿责任。被告应赔偿原告14736元。

综上所述，被告应承担分别违约责任和侵权责任，总计赔偿原告损失35075元。