房屋拆迁评估注意事项

1、房屋面积及宅基地面积认定不准确问题

在房屋拆迁评估中，应以产权证书上记载的面积为准。

2、宅基地区位补偿价严重偏低问题

根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条规定，宅基地区位补偿价的计算公式为：宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积/户均宅基地面积。评估机构在确定当地普通住宅指导价时，应参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况进行综合确定。如果评估机构没有按照规定确定当地普通住宅指导价，而是参考周边普通商品住宅均价，就会导致宅基地区位补偿价严重偏低，严重损害被拆迁人的合法权益。

3、评估方法错误问题

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十三条和第十四条规定，评估应参照当地房地产市场交易价格和市、县人民政府或其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。如果评估机构没有采用市场价法进行评估，就会导致评估价严重偏低。

4、评估机构的选择违法问题

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款的规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。然而，在实践中，拆迁人通常单方面选择评估机构，未征求被拆迁人的意见，更未采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式，严重违反了法律规定。

5、未经实地查勘程序

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条规定，拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录应由实地查勘的估价人员、拆迁人和被拆迁人签字认可。然而，在实践中，拆迁评估人员没有对房屋进行实地查勘，也没有拍摄相关影像资料。实地查勘记录也没有经被拆迁人签字认可。

6、未依法委托专家评估问题

根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第10条第1款第4项规定，当事人对评估结果有异议且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。然而，在实践中，房屋拆迁管理部门往往在未经鉴定的情况下作出裁决。

7、评估机构没有给付完整的估价报告问题

根据《房地产估价规范》的规定，估价报告应包括全面性的内容，包括完整的正文和附件资料。然而，在实践中，评估机构通常只提供估价结果报告，而没有提供完整的估价报告，这是严重违法的。

8、不依法出具分户评估报告问题

法律规定拆迁区域一般应出具整体评估报告和分户评估报告，但在实践中，一些拆迁人只出具整体评估报告，而不出具分户评估报告，这是严重违法的。一些即使出具分户评估报告，内容也极不完整，通常只有简单的表格。

9、不依法对被拆迁房屋的装修进行评估问题

法律明确规定对被拆迁房屋的装修价值赔偿应协商，协商不成应进行另行评估。然而，在实践中，拆迁人通常没有进行装修的另行评估，严重违法。

10、拆迁评估报告未依法送达问题

根据法律规定，评估报告应依法送达，一般应直接送达，如果被拆迁人拒收，则应留置送达，并有证明人员在场，并记录在案。只有在特殊情况下才可以邮寄送达或公告送达。然而，在实践中，拆迁人通常使用张贴于门的方式进行送达，这是违法的。