房地产买卖合同的生效时间

根据《合同法》第44条第1款的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”这一规定明确区分了合同的成立和合同的生效。合同的成立必须符合成立要件，这已经在前文中提到过；但是合同成立后，能否产生法律效力，能否实现当事人所预期的法律效果，则不由合同当事人的意愿决定。只有符合生效条件的合同，才能受到法律的保护。《合同法》第8条和第44条第1款中所称的“依法成立的合同”，应当理解为既具备成立要件，又具备生效要件的合同。

一、合同的一般生效要件

根据《民法通则》第55条的规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”这里规定的是民事法律行为的一般生效要件。在房地产买卖合同中，根据前两项条件，《协议书》已经具备；至于第三项条件，即《协议书》是否属于具有违法性的合同，其可能影响的因素主要有以下两个方面：

1. 是否经过登记

根据《合同法》第44条第2款的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”根据《城市房地产管理法》第60条第3款前段的规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。”因此，房屋买卖合同必须经过登记才能生效，如果未经登记，则不具备生效力（与无效不同）。这也解释了为什么要求房屋买卖合同必须采用地方规章中规定的格式合同形式，以及为什么双方要约定具体的交易时间。然而，对于未以格式合同形式出现、也未经法定登记手续、由当事人“草签”的合同，在当事人之间是否具备效力，法律并未明确规定。这涉及一般合同程序对合同效力的影响问题。

2. 共有人是否同意

根据《城市房地产管理法》第60条的规定：“下列房地产不得转让：……(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”二审判决认为《协议书》是无效合同，正是基于此规定。然而，从同样的角度出发，如果甲方单方面处分其与乙方共同共有的房屋，应被视为无权处分；但是，由无权处分所订立的合同并非必然无效，根据《合同法》第51条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，未经其他共有人书面同意的房屋买卖合同，并非必然无效，而是一种效力未确定的合同。从二审判决的理由中，并未体现对这一点的关注，说明其考虑不够周详。这涉及特殊合同程序对合同效力的影响问题。

房屋买卖合同的无效情况

1. 房地产分离出卖，合同无效

由于房屋是建筑在土地上的，是土地的附着物，具有不可分离性。因此，当房屋所有权通过买卖转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖给不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不转让土地使用权，买受人可以主张该买卖合同无效。

2. 产权主体有问题，合同无效

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。如果房屋的产权为多人共有，必须征得共有人的同意才能出卖。在出卖共有房屋时，必须提交共有人同意的证明书。如果部分共有人未取得其他共有人的同意，擅自出卖共有房屋，其买卖行为一般被认定为无效。

3. 侵犯优先购买权，合同无效

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人享有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋时，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果房屋所有人在出卖房屋时侵犯了共有人或承租人的优先购买权，共有人或承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

4. 非法转让，合同无效

主要包括以下情况下的房地产转让（包括买卖）：

• 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
• 依法收回土地使用权的；
• 权属有争议的；
• 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。