被征收人如何避免“被违建”如何应对“以拆违促拆迁”
点击数：0 更新时间：2026-11-10
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定，市、县级人民政府在做出房屋征收决定之前，应当组织相关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对于认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对于认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
根据以上规定，被征收房屋是否违建有一套严格的依法认定步骤，并且应在房屋征收范围确定后、房屋征收决定下发前进行。
然而，“以拆违促拆迁”则是将本不属于违建的房屋主观认定为违建，进而以极低的补偿方式处理被征收人。
(一) 确保房屋证件齐全，如果没有权证，应尽快申请。
(二) 对于房屋是否违建，应进行认定。如果对认定结果不满意，应及时进行复议或者诉讼。
(三) 对于有关部门发布的责令限期拆除文件，应及时应对，但不可超过六个月的起诉期限。
(1) 行为对象的认定，包括建筑物、构筑物和设施。根据《辞海》的相关释义，"建筑物"一般指供人们进行生产、生活或其他活动的主要建筑，如水池、堤坝、囤仓等；"设施"则与设备同义，指生产或生活上所需要的各种器械用品。因此，从词义本身来看，建筑物、构筑物和设施是人工建造物的不同类型，如民用建筑、工业建筑、农业建筑和园林建筑等；"构筑物"是指一般不直接用于生产和生活活动的人工建造物，如水塔、烟囱等。根据《城乡规划法》的改变，这三个词语被列举为建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的统称。根据《城市市容和环境卫生管理条例》，这三个词语仍然并列使用，因此"设施"可以作为道路、管线和其他工程建设的统称，对于这些词语的区分是有法律依据的。
(2) 行为事实的认定，包括新建、改建和扩建。
A、新建是指新建造建筑。违法搭建中的新建行为可以分为两大类：第一类是违反土地管理规范，在未经土地管理部门批准的情况下擅自搭建，包括农村中占用耕地、占用自留地等情况。第二类是违反规划管理规范，在没有一书两证的情况下擅自搭建，包括违反一书两证记载、超标准或更改设计方案进行的建设行为，具体体现为增加建筑物的容积率等。
B、扩建是指在原有建筑的基础上进行建设工程，增加原有建筑的占有空间。通常表现为增加建筑的占地面积或高度。违法搭建中的扩建行为需要注意以下两点：第一，必须是在原有建筑的基础上进行建设工程，包括在原建筑的上方及侧方，但必须紧紧依附于原建筑。在原建筑旁边另行建设，虽然通过过廊与原建筑物连接，但应视为新建，不属于扩建。第二，必须增加原建筑的占地面积或高度，即建筑物或构筑物的占有空间增大，如楼房加层、增加裙房等。如果仅通过建筑内部改建，增加原建筑的建筑面积或实用面积，不属于扩建，而应归类为改建。
C、改建是指将原建筑的一部分拆除，进行范围内的改造，不增加建筑的占地面积或高度。违法搭建中的改建行为需要注意以下两点：第一，改建只改变原建筑的结构，并不对外扩展。如房屋加固、房屋内部分层、改变墙柱、墙体和原有结构等行为均属于改建。第二，改建可能会引起建筑面积或实用面积的增加，如封阳台。然而，由于该行为并没有在高度和水平方向上扩展原建筑的占用空间，因此不属于扩建行为。此外，将原有建筑部分拆除后重建，即使超过原有面积，也不认定为扩建，而应归类为改建。因此，常见的破墙开店、居改非和群租等行为都属于违法建筑。
(3) 行为违法性的认定，包括违反行政法律规范、民事法律规范和业主公约等管理规约。
A、违反行政法律规范。目前，对于违法搭建的违法性认定，行政法律规范提供了多个依据，这些依据分散在不同的法律、法规和规章中。不同的部门从不同角度对违法性进行认定，并采用不同的标准。有些部门以违反禁止性规定为违法性认定的标准，比如《公路法》、《铁路法》、《民用航空器法》；有些部门以违反具体标准为违法性认定的标准，比如《城市市容和环境卫生管理条例》；有些部门以是否经过行政管理部门许可为违法性认定的标准，比如《城乡规划法》、《建筑法》、《水法》。实践中，相关行政管理部门根据各自的法律依据和不同的界定标准来认定违法搭建的违法性。
B、违反民事法律规范。民事法律规范中并没有直接提及违法搭建这样的概念，但根据《民法通则》中有关相邻关系的条文，可以认为只要搭建行为侵犯到相邻方的合法权益，就应当认定该行为具有违法性。
C、违反业主公约等管理规约。根据《北京市物业管理办法》第十一条第六项的规定，申请改建、重建建筑物及附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。同时，该条第一项规定了业主大会的权力，包括制定或修改管理规约、业主大会议事规则。因此，小区业主可以通过业主公约等自治管理规约共同约定其他禁止搭建的情形，以确保小区外貌的和谐统一和整体物业环境。根据《物权法》第八十三条第一款的规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。因此，法律上也承认业主公约对全体业主具有约束力。