拆迁补偿方式和标准的专业解析

点击数：5 更新时间：2024-01-12

案情简介

本案涉及甲在本市宣武区A地区拥有一处私有产权房屋，该房屋位于拆迁范围内。2001年10月，乙拆迁公司发布了拆迁公告，并按照北京市政府16号令的规定进行拆迁。甲因家庭经济条件和其他情况限制，无法购买就地安置房屋或选择异地安置房屋，因此向乙拆迁公司申请货币补偿。双方签订了《A地改造货币补偿协议》，约定乙拆迁公司给付甲私房所有权补偿款、货币补偿款和提前搬家奖励。乙拆迁公司于签订协议次日支付了相关补偿款，并拆除了甲的房屋。

一审法院判决

一审法院认定乙拆迁公司在拆迁前已取得拆迁许可证，并依照相关法规进行了公告。甲在签订《A地改造货币补偿协议》前已选择了货币补偿方式，并自愿放弃了回迁安置房。法院认为，协议是甲的真实意思表示，且乙拆迁公司未对甲的房屋作价存在欺诈行为。法院维持原判。

二审法院判决

二审法院确认乙拆迁公司在拆迁前已获得批准，并依照相关法规进行了拆迁。甲已选择货币补偿方式，并签订了《A地改造货币补偿协议》，该协议为甲的真实意思表示，应认定有效。法院驳回甲的上诉请求。

对本案的解析

根据我国法律规定，拆迁补偿协议应符合相关法律规范，否则可能被认定为无效。拆迁补偿协议的无效情形包括：一方当事人无民事行为能力或限制民事行为能力、代理人超越代理权限、协议违反法律规定等。此外，如果一方当事人以欺诈、胁迫等方式使对方在违背真实意思表示的情况下签订协议，该协议也可能被认定为无效。

在本案中，甲主张拆迁补偿协议无效，认为乙拆迁公司在签订协议时存在欺诈行为。然而，法院认为乙拆迁公司已履行告知义务，并且所作陈述与事实相符，因此甲的主张不成立。

合法形式掩盖非法目的的协议的无效性

一、拆迁补偿协议的有效性

根据一般认定方法，对于拆迁补偿协议的有效性，只能由人民法院或仲裁机构进行确认。本案中，乙拆迁公司对甲所有房屋进行拆迁时，是否按照程序对甲原有房屋的重置价格进行评估，并告知甲真实情况，双方签订的《A地改造货币补偿协议》是否有效。如果乙拆迁公司告知甲有关拆迁法律规范的虚假情况，也应认定该协议无效。针对本案，特别要审查乙拆迁公司是否故意告知甲拆迁补偿形式及房屋重置价格的虚假情况。如果乙拆迁公司未按照规定告知甲补偿形式或未按照规定程序对房屋的重置价格进行评估，则应视为乙拆迁公司故意告知甲关于房屋重置价格作价方面法律规定的虚假情况，导致《A地改造货币补偿协议》无效。

二、拆迁补偿形式的选择权

拆迁补偿形式是指根据相关法律法规，在拆除被拆迁人房屋时给予被拆迁人补偿的方法。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条的规定，拆迁补偿方式由拆迁人与被拆迁人协商确定，可以采用货币补偿或房屋补偿。本案中，争议焦点之一是乙拆迁公司与甲签订的拆迁协议中采用的补偿形式是否符合法规的规定。被拆迁人有权选择拆迁补偿形式。

三、拆迁补偿的对象

拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有权人。根据不同的拆迁法规，被拆迁人的定义也有所不同。根据1991年的《城市房屋拆迁管理条例》和现行《城市房屋拆迁管理条例》的规定，被拆迁人包括被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人。被拆迁人有权选择拆迁补偿形式。

四、拆迁补偿标准的确定

拆迁补偿标准是根据相关法律法规制定的，用于房屋拆迁补偿的依据。拆迁补偿标准的内容包括区位、用途、建筑面积、拆迁费用等。确定拆迁补偿的标准需要进行房地产价格评估。根据不同的拆迁法规，拆迁补偿标准可以由政府认定、拆迁人确定、被拆迁人要求或实际产生。被拆迁人有权对拆迁补偿标准提出异议，并进行复核。

五、重置价格的确定

重置价格是指按照当前的房屋生产条件和价格水平重新建造该类房屋所需要的全部费用的总和。重置价格的确定需要进行房地产价格评估，依据相关法律法规的规定，由房地产行政主管部门设立的价格评估机构进行评估。评估机构应当依法进行现场勘验估价，并综合各项数据和资料进行综合作业，最终提出估价结果。被拆迁人对估价结果有异议的，可以申请复核。

六、合法形式掩盖非法目的的协议的无效性

根据《民法通则》第五十八条的规定，合法形式掩盖非法目的的协议是无效的民事行为。这意味着如果协议的目的是非法的，但以合法的形式进行掩盖，该协议将被认定为无效。在本案中，如果乙拆迁公司在拆迁过程中隐瞒了被拆除房屋的重置价格，并对甲构成欺诈，该协议也应被认定为无效。

七、结论

根据以上论证，甲主张《A地改造货币补偿协议》无效以及乙拆迁公司构成欺诈的诉讼主张是没有依据的。因此，一、二审法院的判决结果是正确的。

申请书

根据中华人民共和国民法通则第四条和第五十八条的规定，以及A地改造货币补偿协议的约定，根据中华人民共和国城市房地产管理法第六条和第三十条，以及城市房屋拆迁管理条例第九条、第五条，我作为申请人，就城市房屋拆迁事宜提出以下申请：

一、申请背景

根据城市房屋拆迁管理条例的规定，我所居住的房屋因城市改造需要被拆迁。根据城市房地产市场估价管理暂行办法的规定，拆迁补偿应当按照市场价格进行评估。

二、申请内容

根据中华人民共和国民法通则第四条和第五十八条的规定，我申请获得合理的拆迁补偿。同时，根据A地改造货币补偿协议的约定，我申请按照协议中的补偿标准进行补偿。

三、申请理由

根据中华人民共和国城市房地产管理法第六条和第三十条的规定，拆迁补偿应当合理、公正、及时。然而，根据城市房屋拆迁管理条例第九条和第五条的规定，我所居住的房屋拆迁补偿未按照市场价格进行评估，导致补偿金额不合理。

四、申请依据

根据城市房屋拆迁管理条例第二十条、第二十三条和第二十七条的规定，我作为申请人有权要求合理的拆迁补偿。

五、申请结果

根据北京市城市房屋拆迁管理办法第四十四条和第二十七条的规定，我申请获得合理的拆迁补偿，并要求相关部门依法处理本次申请。