建设工程交付后的赔偿责任

赔偿责任与保修责任：定义与区别

赔偿责任是指在建筑物的合理使用期内，由于质量缺陷或保修不及时导致房屋所有人、使用人或第三方的人身或财产损害，责任人需要承担赔偿损失的责任。保修责任与赔偿责任有所区别但又存在联系。根据致害原因的不同，赔偿责任可以分为质量缺陷产生的赔偿责任和保修不及时产生的赔偿责任。

1. 保修责任与赔偿责任的关系

保修责任和赔偿责任在以下几个方面有所区别：

1) 保修责任属于违约责任，而赔偿责任属于侵权责任。当施工人的原因导致人身或财产损害时，涉及到违约和侵权两种责任。

2) 保修期内发现任何质量缺陷，施工人必须进行维修，不以损害发生为前提。而承担赔偿责任的前提是发生人身或财产损害的事实。

3) 保修义务人是施工人，费用承担者是责任人；而赔偿责任的承担者是责任人。

4) 保修责任期限对地基主体和普通部位有不同规定，地基主体的保修期是建筑物合理使用年限内；赔偿责任期限不区分主次部位，全部在合理使用期内。

然而，保修责任和赔偿责任也存在联系：

1) 建筑物地基主体的保修和赔偿的责任期限相同，都是合理使用期内。

2) 质量缺陷导致的人身和财产损害，在保修责任的基础上升级为赔偿责任。

3) 因使用不当或不可抗力导致的质量缺陷和损害后果，责任人不承担保修和赔偿责任。

2. 质量缺陷产生的损害赔偿责任

质量缺陷产生的损害赔偿责任主要在《建筑法》第80条中有所规定。该条规定了在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的情况下，受害方有权要求责任人承担赔偿责任。

根据该规定，我们可以得出以下结论：

1) 赔偿责任的期限限定在建筑物的合理寿命期内。

2) 赔偿源于工程质量不合格，不区分地基主体和普通部位。

3) 赔偿责任的义务人是造成质量不合格的责任者，不一定是施工人。

然而，我们认为《建筑法》对承担赔偿责任的前提限定得过于严格。质量缺陷并不等同于质量不合格，只有当缺陷达到严重程度时才能构成质量不合格。而一般性质量缺陷也可能导致人身或财产损害，因此赔偿的前提应该限定为质量缺陷。例如，《合同法》第282条规定：“因承包人的原因在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任。”《条例》第41条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”这两者并未将承担赔偿责任限定为“质量不合格”。

根据《建筑法》、《条例》等法规和建设工程合同的规定，建设单位、勘察设计单位、施工单位、材料供应商在工程质量方面都有相应的义务和责任。质量缺陷可能是这些单位不履行或瑕疵履行义务所致，因此这些单位都有可能成为赔偿责任人。例如，建设单位将工程发包给不具备相应资质等级的承包人；房屋使用者在装修过程中擅自改动房屋主体和承重结构；勘察设计文件不符合勘察设计技术规范和合同约定；工程监理单位非法转让工程监理业务。当涉及责任人的争议时，应依靠质量鉴定来查找质量原因并确定责任人。

3. 保修不及时产生的损害赔偿责任

根据《办法》第15条的规定，保修不及时产生的损害赔偿责任是指因保修不及时导致新的人身或财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。这与质量缺陷产生的损害赔偿责任有所不同：

1) 前者是由于保修不及时而导致的损害，而不是质量缺陷。

2) 前者的赔偿责任人是施工人，其应对延迟履行保修义务造成的损害承担责任；而后者的赔偿责任人不一定是施工人。