城市企业征收补偿标准问题解析
点击数：10 更新时间：2024-10-12
国有土地使用权可以通过出让或划拨的方式获取。工业用地的资质取得或通过划拨获得的国有土地使用权都属于土地使用权的补偿范围。然而，租赁权目前仍属于债权范围，尚未归入物权范围，因此租赁权不享有土地使用权的补偿。
厂房重置成新价是指拆迁后重建厂房所需的费用，也涉及到被拆迁房屋的几成新的问题。实践中，建筑物、构筑物和设施物等客观状态都被视为厂房的一部分，只要满足正规厂房的固定形态，就应按照房屋来计算补偿。由于厂房的结构、宽度和高度各不相同，补偿价格也不同。一些使用砖木结构临时搭建的厂房可能不符合四面都有墙的要求，但如果用于正常的生产经营，原则上也应按照建筑物的房屋重置成新价来计算补偿。基本上，只要厂房具有外在的固体属性，就可以按照厂房重置成新价来补偿。
停产停业损失费是由拆迁造成企业停产停业所产生的损失费用。一般情况下，企业厂房需要满足持有营业执照、纳税登记、纳税记录以及实际经营行为等条件，才能获得一次性停产停业损失费。此外，需要注意的是，实践中许多企业的注册地址与实际经营地址不一致，这是不符合法律要求的，注册地址和实际经营地址必须一致才能满足合法经营主体的要求。停产停业损失费应包括以下补偿：
(1) 预期利益损失：如果一家企业每年可以创造一百万的预期利润，拆迁导致停产停业三年，可能需要赔偿三年的损失。
(2) 违约损失：如果企业与客户签订了一百万的合同，由于拆迁导致无法按时供货，违约成本为五万块，企业应获得违约损失的补偿。
(3) 财务成本：如果企业向银行贷款一百万，每年支付财务成本利息，由于经营中断，财务成本会不断累积增加，因此财务成本也应计入停产停业损失中。这些都是可能遭受的损失。需要提醒的是，人员安置遣散费只适用于国营企业和集体所有制企业，一般中小企业和私营企业通常不适用，因此人员安置遣散费一般包含在停产停业损失之中。
装修附属物是指无法移动的附属物，按照重置费来计算补偿。在实践中，水泵、变压器、机器设备等都被纳入装修附属物的范围。
机器设备分为可移动和不可移动两类。不可移动的机器设备与房屋一样，需要按照重置成新价来补偿；可移动的机器设备则需要支付搬迁费用。
搬迁费用是指可移动的附属设施设备等的搬迁费用。
土地招拍挂入市前的征询分阶段、分部门进行。第一阶段征询包括规土局的规划、土地和发改委、经委等4个单位的意见，时限为5个工作日；第二阶段征询包括环保局、卫生局、民防办、水务局、绿化市容局、住房保障局、建交委、交通港口局、文广局、公安消防支队、规土局的灾评等11个单位和部门的意见，时限为5个工作日。
各单位和部门征询同意后，由规土局发出同意土地招拍挂入市的批文，办结时限为5个工作日。
市局组织招拍挂前，需准备完整的招拍挂资料，然后上报市局。市局发布入市核准公告，时限为10个工作日。招拍挂的时限为35个工作日，由市局的土地交易中心负责操作。
建设单位在拍得工业项目用地后，与规土局签订国有建设用地使用权出让合同。
建设单位取得用地后，需向经委备案，并向规土局申请用地规划许可证。
在审批建设工程设计方案之前，需征询民防办、环保局、卫生局、水务局、绿化市容局、住房保障局、公安交警等单位的意见。征询同意后，由规土局进行建设工程设计方案的审批，时限为10个工作日。
办理建设用地批准书的时限为8天。
建设单位完成设计扩初方案和施工图设计方案，并经相关部门同意后，可向规土局办理建设工程规划许可证，办结时限为10个工作日。办理好建设工程规划许可证后，建设单位需要办理建筑施工许可证和规土局的开工复验等准备工作，然后才能进行项目的施工。
增值额 = 收入 - 扣除项目金额。扣除项目包括：
包括地价款和按国家统一规定缴纳的相关费用。
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
包括销售费用、管理费用和财务费用。其中，利息支出可以按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的金额进行扣除，但最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。对于无法按转让房地产项目计算分摊利息支出或无法提供金融机构证明的费用，按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。具体扣除比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。转让房地产时缴纳的教育费附加可以视为税金扣除。
从事房地产开发的纳税人可以在上述扣除项目金额之和的基础上，再加计20%的扣除额。
根据以上规定，可以扣除已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税等税金，以及取得土地使用权所支付的费用和相关成本。具体扣除比例由当地规定。
以上是关于城市企业征收补偿标准的详细介绍。了解这些标准对于保障未来的发展至关重要。如果您有任何法律问题，请咨询专业律师。