违规预售引发法律赔偿责任的问题
点击数：15 更新时间：2024-07-20
2004年5月7日，陈女士与临平的开发商签订了一份《商品房认购书》，并支付了2万元定金。根据认购书的约定，双方应在5月16日签订《商品房买卖合同》。然而，当陈女士在16日前往签约时，她发现所购房屋实际上是一片空地，因此提出了异议。尽管开发商已经获得了《预售证》，但陈女士认为，根据商品房预售的条件之一，多层建筑必须建到主体工程的1/3以上，而开发商并没有达到这个要求。经过协商，开发商同意退还2万元定金。然而，陈女士认为，开发商在未达到杭州市商品房预售条件的情况下开始销售房屋，尽管已经获得了预售证，开发商应该返还2万元定金并赔偿2万元。
根据《担保法》第八十九条的规定，定金是一种担保方式。当事人可以约定一方向对方支付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应该抵作价款或者收回。如果给付定金的一方不履行约定的债务，那么他就没有权利要求返还定金；而收受定金的一方不履行约定的债务，应该双倍返还定金。根据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第一百一十五条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保，给付定金的一方拒绝订立主合同，那么他就没有权利要求返还定金；而收受定金的一方拒绝订立主合同，应该双倍返还定金。
根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条的规定，如果出卖人通过认购、订购、预订等方式收取定金作为订立商品房买卖合同的担保，如果因为一方原因未能订立商品房买卖合同，那么应该按照法律关于定金的规定处理；而如果是因为不可归责于双方当事人的原因导致商品房买卖合同未能订立，那么出卖人应该将定金返还给买受人。
关于商品房的预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定了如下条件：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按照提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第十四条对预售商品房的工程形象进度作了明确规定，多层建筑必须完成主体结构的三分之一以上，而高层建筑必须完成地面以下的主体工程。
根据购房者所描述的情况，该地块尚是一片空地，显然不符合商品房预售的条件。然而，是否符合预售条件应该由房产主管部门或法院做出认定。在这个案件中，购房者应首先向房产主管部门核实开发商所持有的《商品房预售证》是否真实。如果证明是真实的，那么购房者可以根据实际情况和相关证据要求房产主管部门撤销开发商的《商品房预售证》。同时，购房者还需要了解开发商未能按约定日期达到商品房预售条件的原因。如果不是开发商的原因，购房者只能要求返还定金；如果是开发商的原因，购房者可以要求开发商双倍返还定金。