侵害优先购买权的买卖合同是否具备法律效力？
点击数：22 更新时间：2024-06-10
2003年3月22日，王某将其一套房屋出租于李某，租期为3年，租金每年1万元。2004年7月，王某在未告知李某卖房的情况下与张某签订买卖房屋的合同，将该房以20万元价格售于张某，并于同年12月办理了过户登记手续。2005年1月，张某以房屋所有权人的身份要求李某搬出该房，李某未同意。同年3月，李某以王某侵害其优先购买权为由提起诉讼，要求法院确认王某与张某之间的买卖合同无效。
在案件审理过程中，对于是否支持李某以侵害优先购买权为由，要求确认王某与张某之间的买卖合同无效的主张，存在二种不同意见：
第一种意见认为，优先购买权依附于租赁权，法律设立该权利的目的是为了保障承租人的租赁权，维护租赁关系的稳定，只要张某严格遵循“买卖不破租赁”的原则，就不会对李某造成任何的损害，因此从鼓励合同有效原则出发，不应支持李某的诉请。
第二种意见认为，优先购买权不仅在于稳定租赁关系，而且在于保障承租人优先获得房屋所有权的权利，出租人未履行告知义务，视为对承租人优先购买权的侵害，法院应支持李某诉请，确认王某与张某之间的合同关系无效。
笔者同意第二种意见，理由如下：
首先，承租人的优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。该条明确规定了承租人的优先购买权，该权利具有一定的专属性，只属于承租人，且只在出租人转让其承租房屋这一法律事实出现时，承租人才拥有该权利。出租人有通知承租人其出卖租赁房屋有关情况的法定义务。
其次，虽然优先购买权来源于租赁权，但优先购买权有其独立的功能和保护目的，法律规定优先购买权并不在于保护承租人的租赁权，而在于保护承租人获得租赁物所有权的一种机会，而这种机会对承租人而言就是一种法律明确保护的利益，任何侵害该利益的行为都构成侵权。出租人未在合理期限通知承租人，构成对优先购买权的侵害，承租人可以以出租人违反法律规定为由要求法院确认出卖租赁物的合同无效。因此，本案中出租人王某未履行其法定通知义务，承租人李某可以要求法院确认出卖租赁物的合同无效。王某与张某虽已办理了房屋产权过户手续，但由于买卖合同的无效，登记产权的前提和基础已不复存在，应撤消登记，房屋所有权回复于王某。
最后，法院确认王某与张某之间合同无效的原因在于王某侵害李某的优先购买权。行使优先购买权的前提条件在于，李某需以与张某同等条件来购买该房，所谓的同等条件一般指同等的价格条件。如李某不同意以20万元的价格购买该房，那么失去了其享有优先购买权的前提条件，此时，由于不存在侵害承租人优先购买权的情形，法院应维持王某与张某之间买卖合同的效力。