交通用地的价格是如何进行评估的
点击数：15 更新时间：2024-04-11
道路贡献法是一种利用道路对周围各类用地的贡献来估算道路价格的方法。通过使用各类用地的平均价格，可以计算出道路的单位面积价格。道路周围各类用地的价格可以通过路线价法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格等方法来获取。计算公式如下：
V = Σ(Pi * Si) / S
其中，V表示道路单位面积价格；Pi表示第i种用地类型单位面积平均价格；Si表示道路路线涉及的第i种用地类型面积；S表示道路路线涉及的各类用地总面积；n表示用地类型总数(i=1,2,3,...n)。
根据不同等级道路提供交通服务的强弱，还需要进行道路等级修正、交通流量修正、通达性修正、影响范围修正和环境影响修正等。
市区道路的重置成本主要指的是在估价期日建造同等级道路所需投入的成本，包括拆迁安置费、土地开发费、税费、利息及投资利润等。在成本价格的基础上加上土地所有权收益，即可得到道路价格。
郊区及农村道路的土地开发程度设定，一般可为达到可开工条件。其重置成本主要包括征地补偿费、土地开发费、税费、利息及投资利润等。将成本价格加上土地所有权收益，即可得到道路价格。
此外，还需要根据不同等级道路对经济影响的强弱进行等级修正、交通流量修正、通达性修正、影响范围修正和环境影响修正等。
市场比较法评估道路用地需要在同一区域有较多的类似道路用地市场价格或标准价格作为参考。
收益还原法是一种根据道路的交通流量测算道路的未来正常年纯收益，并用一定的土地还有利率将其贴现至估价时点后累加，以此估算道路用地的价格方法。适用于交通流量较大并有充足数据的道路价格评估。
具体工作步骤如下：
有独立权属单位的高压线走廊、管线(输油管、排污管、天然气管等)等用地的价格评估可参照线状交通用地评估方法进行。
机场、码头、车站、编组站等面状交通用地的价格评估可以采用基准地价修正法、成本逼近法、收益还原法进行评估。
基准地价修正法适用于城市范围内有基准地价的交通用地评估。如果基准地价成果中有交通用地类基准地价，待估面状交通用地则直接采用该类基准地价标准进行评估。如果基准地价成果中没有交通用地类基准地价，可以使用工业用地类基准地价评估面状交通用地价格，但机场、码头用地由于其具有垄断性质，需要进行垄断效益修正。
在运用成本逼近法评估面状交通用地时，需要考虑土地所有权收益(土地增值收益)的确定，同时也需要考虑机场、码头等用地的垄断收益。在区位因素修正时，还需要考虑社会效益。
在运用收益还原法评估面状交通用地时，正常年总收益已经包含了平均收益之外的垄断收益。在计算总费用时，需要注意各费用投资的摊销和折旧。