合同违约金的赔偿比例

　　违约金的赔偿比例

　　违约金有法定违约金和约定违约金之分。

　　法定违约金

　　由法律直接规定的违约金为法定违约金。法定违约金是在一些法规(如《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》等)中，明文规定的违约金比例。合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。

　　1)有关条例明确规定了违约金比例的，即可按该比例直接计算出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第5项规定，逾期交货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交货总值计算，向需方偿付逾期交货的违约金。这里明确规定了延期交货的违约金比例为每日万分之三。再如，《如工承揽合同条例》第21条第4项规定，逾期交付定作物，应当按照合同规定，向定作方偿付违约金。以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金总额的千分之一偿付违约金。由此可见，延期履行合同的法定违约金的计算标准是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用如上规定。

　　2)有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第1项规定，供方不能交货的，应向需方偿付违约金。通用产品的违约金为不能交货部分货款总值的百分之一至百分之五。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金为一定的比例范围。

　　约定违约金

　　违约金是由当事人约定的，为约定违约金。约定违约金是一种合同关系，称违约金合同。这种合同属从合同。主合同无效，违约金合同无效。违约金合同是诺成合同，与定金合同不同，不以预先给付为成立要件。约定违约金又是一种附条件合同，通常，违约行为发生，违约金合同生效;违约行为不发生，违约金合同不生效。

　　违约的种类繁多，违约金合同则有概括性和具体性之分。概括性违约金合同，指当事人对违约行为不做具体区分，概括约定凡违约即支付违约金。具体性违约金合同，指当事人针对不同的违约行为所约定的违约金，如约定根本违约违约金、债务不履行违约金、债务部分履行违约金、债务迟延履行违约金。

　　案例分析 房价3%的违约金过高业主难获全赔

　　违约金标准过高?小业主难获足额赔偿

　　由于近年楼市常出现迟交楼、迟交房产证的现象，一些购房者购房时往往要求与开发商签订较高的违约金标准。可是，一旦开发商迟交楼或迟交房产证，在法院的裁决中，往往会认为合同中双方约定的违约金比例过高，只判决开发商赔偿一部分的违约金。也就是说，在购房合同中约定高违约金比例也无法确保小业主能拿到足额赔偿。

　　房价3%的违约金过高?

　　近日，陈先生因某楼盘开发商迟交房产证且发展商不愿赔偿违约金把开发商告上了法院。前年，陈先生购买了一套25万元的商品房，购房合同约定的是开发商迟交房产证按照房价的3%作出赔偿，也就是说陈先生应该获得7500元的违约赔偿。可是，开发商却表示购房合同中约定的违约金比例过高，请求法院按照每日房价的万分之二进行赔偿，开发商迟交房产证60天，只能赔偿3000元。初审时法官要求陈先生和开发商协商，并向陈先生表示，该违约金比例可能过高，不一定能按合同约定的房价的3%赔偿。

　　购房示范文本定的违约金过高?

　　林女士在1998年购买了一套85平方米的商品房，开发商晚了半年才交楼。林女士告诉记者，当时签订的《商品房买卖合同示范文本》对于迟交楼的违约金比例是每日按照房价的千分之一计算，而且该违约金比例在合同中是定死的，并非由双方协商约定。也可以说，这是制定该合同示范文本的房管局确定的。

　　可开发商向法院表示违约金比例过高，申请减少。后来，该案判决按照同地段住宅租金计算，只有万分之二左右。林女士很疑惑，因该违约金比例是由政府部门确定的，可是到了法院却变得过高了。那合同约定的违约金是否变得形同虚设呢?

　　据了解，2000年至今年7月前广州使用的《商品房买卖合同示范文本》中，开发商迟交楼或迟交房产证的违约金比例是可以双方约定的。因此，法院判决违约金是否过高与合同制定违约金矛盾不突出。但是今年7月1日，广州市开始使用新的《商品房买卖合同示范文本》。该合同示范文本，对购房者逾期交房款、开发商迟交楼和迟交房产证，都是按每日按照房价的万分之五的标准来计算违约金的。该比例已经写在合同中，买卖双方除了增加合同附件，否则都依照该规定执行。

　　对此，有不少购房者表示担心：因为曾有法院的判决，认为每日按房价万分之五的违约金比例是过高的，可按照银行逾期还贷利息或租金标准来赔偿。那么，目前合同规定的违约金赔偿每日按房价的万分之五赔偿是否是过高的?合同制定的标准与法院的判决标准是否存在矛盾?购房合同又是否能保障购房者的利益呢?

　　降开发商违约金的多 减购房者违约金的少

　　据了解，在迟交楼、迟交房产证的法律诉讼中，的确有不少案例是判决购房合同约定的违约金比例过高，支持开发商降低违约金标准的。但是反过来，购房者逾期交房款需要赔偿违约金的，则少有可以减少违约金赔偿比例的。

　　多年以来一直负责房地产纠纷案件的陈敏律师表示，在她处理或者了解到的案件中，并没有出现过购房者逾期交房款而降低违约金赔偿标准的，个中原因可能是小业主是弱势群体，对于因为自己的责任而逾期交房款的，大多自认为只能按约定承担违约责任，而没有通过诉讼来要求降低违约金赔偿标准。

　　调整违约金比例 判决结果有三种

　　广东伯方律师事务所资深房地产律师陈敏表示，发展商要求调整迟交楼、迟交房产证的违约金比例是有可能获得判决支持的，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”而且，在判决时，法官有自由量裁的权力，可因违约金过高或过低而进行调整。

　　有关开发商要求调整迟交楼、迟交房产证违约金的判决，一般有三种可能：一是不予调整，仍依照购房合同约定的违约金比例要求发展商承担违约责任;二是按照同期银行逾期还贷利息计算违约金;三是根据迟交楼房屋的租金额来计算违约金，租金按照房管部门评估的标准计算。而后面两种判决，购房者获得的违约金赔偿一般都比合同约定的少。

　　据了解，不仅是购房者与开发商约定的违约金比例会被认为是过高而被适当降低，即使在早期国土房管局制定的购房合同示范文本，该文本硬性规定的每日按房价千分之一赔偿的违约金比例也曾视作过高，而被法院调整为按照同期银行逾期还贷利息赔偿。

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