精神病患者是否可以离婚？律师解答

共同共有房产的拍卖可行性及竞拍流程

一、共同共有房产的拍卖可行性

共同共有是指每个共有人对共有财产享有共同的权利和承担共同的义务。共同共有通常基于共同生活、共同劳动等关系产生，例如夫妻共同共有、家庭共同共有等。那么，共同共有房产能否进行拍卖呢？以下是手心律师网小编为大家解答的疑惑。

以一个案例为例，1999年，宋某向余某借款25万元，由于借款人未按期归还，余某向法院起诉要求归还借款本息。法院作出判决，要求宋某归还借款本金及利息。判决生效后，宋某拒不履行，余某向法院申请强制执行。在诉前，法院曾对宋某与朱某等人共有的一处房产进行保全。执行过程中，法院告知其他共有人朱某等人先行分割该房产，但朱某等人与被执行人宋某串通分割，导致宋某仅得到1%的房产份额，其余99%归朱某等三人所有。经法院确认，该分割协议无效。然而，上述房产共有人一直以各种借口拒绝进行分割。执行法院最终裁定拍卖该房产，但案外人朱某等三人提出异议，认为该房产是他们的共有财产，导致拍卖中止。

在本案执行过程中，执行人员对该共有房产的执行并无异议，但对于如何处置该共有房产却存在不同意见。一种意见认为，尽管房产的其他共有人提出异议，仍可直接裁定拍卖宋某与朱某等人共有的房产，只要同时保护其他共有人的优先购买权即可。另一种意见认为，对被执行人与他人共有的财产直接拍卖不当，应先通过执行听证或诉讼方式分割共有房产，然后对被执行人应享有的部分财产进行强制执行。本文支持第一种意见，理由如下：

1. 本案的房产并不适合进行实物分割，因为强行分割会损害其使用价值，所以应该整体进行处置。共有财产的分割方法一般有实物分割、变价分割和折价补偿。实物分割是指在不损害共有财产价值的前提下，按照各共有人的份额进行分割。变价分割是指通过变卖或拍卖共有物，并将所得价款分配给共有人。折价补偿是指当共有财产由一人或多人取得时，该取得人应向其他共有人进行补偿。在执行中，应根据公平原则，考虑各共有人的利益、共有物的性质和价格、经济效益以及公共利益等因素，选择合适的方法进行分割。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第91条的规定，对于不可分割或分割会损害其价值的共有财产，可以进行折价处理。在本案中，房产是宋某与朱某等人共同共有的，由于房产建造时各种配套设施的单一性，强行实物分割会损害其作为居住物的价值，因此属于不可分割的财产。在这种情况下，可以直接进行整体拍卖，然后执行被执行人的份额价款。这也符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第91条的规定。

2. 第二种意见提出通过听证或诉讼方式事先进行分割，但这种方式并不适用于本案中的房产。在执行中，通过执行听证的方式对可分割的共有财产进行实物分割，对不可分割的财产通过听证方式决定进行变价分割或作价补偿是可行的。然而，在本案中，共有财产是不可分割的不动产，通过听证也无法在实物上对房产进行分割。同样地，通过引入诉讼方式事先进行分割也是不必要的，不动产的变价分割并不需要通过诉讼进行，法院只需通过拍卖或变卖方式将财产转化为金钱价值，然后根据约定确定被执行人和其他共有人的份额，如果没有约定，则推定为均等份额，最后将该份额支付给权利人即可。因此，第二种意见看似合理，但实际上违背了共有财产的分割规则，是不可行的。

3. 其他共有人的权益可以通过优先购买权进行保护。第二种意见的本意是在执行过程中不侵犯其他共有人的合法权益，然而按照第一种意见也可以保障其他共有人的合法权益。关于按份共有人和共同共有人对共有财产的优先购买权，我国法律都有明确的规定。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条的规定，共同共有财产分割后，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权，应予以支持。在执行过程中，处置共有财产应严格遵守这一规定。具体而言，法院可以在拍卖前三天内通知其他共有人享有同等条件下的优先购买权，当然，前提是有可能通知到其他共有人。通过这种方式，其他共有人的权益也可以得到保护。

综上所述，对共同共有房产进行拍卖是可以的，具体情况需要具体分析，不同情况下采取不同的解决方法，有些情况下可以拍卖，但有些情况下则不能。

二、司法拍卖的竞拍流程

1. 竞买者可以通过报纸和网站的公告了解项目的具体情况。一般情况下，不动产会进行30天以上的公告。竞买人也可以趁此期间亲自到项目所在地了解物业的具体情况和风险。

2. 如果确定有意参与竞拍，竞买人可以将保证金打入法院指定的账户中。保证金约为房屋评估价的5%。

3. 凭借保证金收据和身份证明，个人竞买人可以携带身份证复印件，公司竞买人可以携带公司营业执照、组织机构代码证和法人身份证复印件，办理竞买登记手续。

4. 如果竞拍成功，竞买人可以拿到《法院裁定书》、《协助执行通知书》、《拍卖成交确认书》等文件，然后去房产管理部门办理过户手续。如果未能夺标，拍卖结束三天后可以办理退还保证金手续。

5. 拍卖当天，竞买人可以凭借账户和密码登录电子竞价系统或亲自到竞买现场参与竞拍。

以上就是司法拍卖的竞拍流程。

希望通过本文，大家对于“共同共有房产能否拍卖”这一问题有了更详细的了解。如果您还有其他法律问题，可以咨询手心律师网上的在线律师。他们一天24小时在线，随时为大家解答法律疑问。