承包人行使法定优先权的条件
点击数：18 更新时间：2023-09-16
承包人行使法定优先权的第一个条件是必须存在合法有效的建设工程合同。
承包人行使法定优先权的第二个条件是工程必须已经竣工，并且需要有竣工验收证明。根据优先受偿原则，原则上只有已经竣工的工程才能享有优先受偿权。然而，由于不可归责于承包人的原因导致工程停建的情况，即所谓的“烂尾楼”工程，承包人也应享有优先受偿的权利。但是，承包人的优先受偿权不应涵盖因装潢而增值的部分。
承包人行使法定优先权的第三个条件是工程款数额必须已经确定。
承包人行使法定优先权的第四个条件是承包人必须已经给付发包人合理期限的催告，一般期限不得少于三个月。
在以下情形下，即使发包人尚未支付承包人的工程价款，法院也不应适用《合同法》第二百八十六条规定及相关司法解释认定承包人享有优先受偿权：
对于在《合同法》实施前成立的工程承包合同，凡是工程在1999年10月1日之前已经竣工或停工的，不应适用《合同法》第二百八十六条。对于工程的施工虽然跨越了《合同法》实施之日，但是工程在1999年10月1日之前已经存在抵押权的情况下，应按照权利成立的先后来确定次序，不适用相关司法解释。
对于无效的工程承包合同，法院也不应适用《合同法》第二百八十六条规定。
对于建设工程的性质不宜折价、拍卖的情况，也不应适用《合同法》第二百八十六条。这些建设工程属于法律禁止流通物和限制流通物，主要包括国家公有工程（如国家机关、军工国防工程）、社会公用、公益工程（如图书馆、医院、学校、道路桥梁、水利环保等工程设施）以及土方工程、地下隐蔽工程及其他工程设施。
对于商品房开发工程，为了优先保护消费者的利益，如果消费者已经交付购买商品房的全部或者大部分款项，不应适用《合同法》第二百八十六条规定承包商享有优先受偿权。
《合同法》第二百八十六条规定的是发包人与承包人之间的权利义务关系，因此对于建设工程非发包人所有的情况，不适用该条规定。建设工程为第三人所有存在两种情形：一是工程从一开始就是第三人所有，第三人委托发包人进行发包营造；二是工程原为发包人所有，但第三人依法受让取得。
根据最高人民法院的批复，承包人行使优先受偿权利的期限为6个月，过了该期限应不予准许。
如果认定工程价款的优先受偿权将导致社会利益严重失衡的其他情形，法院也不应适用《合同法》第二百八十六条规定。