众筹买房中的实际与名义人间的关系

众筹买房中的实际出资人与名义购房人间的法律关系

一、众筹买房中的法律关系

众筹买房是指多人共同出资购买房屋，并在合同中约定以其中一名出资人的名义购房。实际出资人与名义购房人之间仅存在合同关系，房产登记簿上登记的名义购房人才是房屋所有权人。若被认定为借贷关系，实际出资人仅能基于合同关系要求名义购房人返还出资款，即使约定了利息，利息收益远低于房屋增值。

二、众筹买房中可能发生的纠纷

(一)众筹买房交易中的风险

众筹买房交易中，实际出资人与名义购房人之间仅存在合同关系，房产登记簿上仅反映名义购房人为房屋所有权人，这导致双方存在不同程度的风险。

实际出资人的风险包括：1、名义购房人私下将房产出售并完成过户交易；2、名义购房人有外债导致房屋被查封或拍卖；3、名义购房人死亡后，房屋可能因继承关系而被继承。

名义购房人的风险包括：1、出资人未按时偿还贷款，可能损害名义购房人的个人信用；2、房屋长时间未能抛售，阻碍了名义购房人的后续购房需求。

(二)房屋所有权归属问题

根据我国法律，房产证上只有名义购房人的名字，意味着该房屋仅为名义购房人的私有财产。

(三)产权登记与实际出资人不一致的处理

根据物权法的规定，产权登记与实际出资人不一致时，以产权登记为准。因此，在众筹买房交易中，若名义购房人主张该房产所有权，实际出资人处于被动地位。建议在房产证上签署多人名字，以保护实际出资人的权益。

(四)房屋权属变更手续费用的承担

办理房屋产权变更登记时，名义购房人或实际出资人均可承担变更手续费用。最好在合同中约定房屋权属变更手续费用作为投资成本支出。但目前大部分房产交易中，费用由买方承担。

(五)防范众筹买房风险的措施

为防范众筹买房交易中的风险，实际出资人之间应签订书面协议，明确各方的权利义务，特别是出资比例、出资款项交付方式、利益分配、抛售时间、名义购房人擅自处分房产引起的损害赔偿责任等。这样可以避免纠纷无据可循，最终实现众筹购房的目的。