房地产项目的分标方式

　　1、分标的重要性

　　分标是指按一定的规划方式，将整个项目任务和工作分解为若干个包(或标段)，其目的是便于项目承包。项目的分标方式，决定了项目组织结构的基本形式，是项目实施战略问题，对整个项目目的实施过程有重大影响，其重要性如下：

　　(1) 通过分标和任务的委托，可以保证项目总目标的顺利实现。当然，在房地产项目分标过程中，必须清晰地贯彻项目战略和企业战略的经营指导方针，维护国家的利益，维护业主和相关参与者的利益。

　　(2) 通过分标可明确地、灵活地对项目目标实施控制。在实施项目分标策划过程中，标段数目的确定，决定了合同各方面的责任、权力和工作的划分。所以，它对项目的实施过程和项目管理产生根本性的影响。业主通过分标和签订合同等手段，实施房地产项目任务的分解与委托，并通过合同实现对项目的目标控制。

　　通过项目分标可分清项目评奖重点工程，处理好重点工程的建设问题。分标是实施项目管理的手段，通过分标策划可正确处理项目各方面的重大关系，防止由于一些重大问题的不协调或矛盾造成工作上的障碍，造成项目的重大损失。对于业主来说，正确的分标和合同策划能够促进合同之间相互协调，减少组织矛盾和争执，圆满地发行各个合同，保证项目整体目标的顺利实现。

　　2、分标的依据

　　(1) 业主方面。主要包括业主的目标(或利益目标)，业主对项目的战略规划、管理水平、管理力量，对项目管理介入的期望尝试，对工程师和承包商的信任程序，对项目质量和工期要求，还有业主自身的管理风格，等等。

　　(2) 承包商方面。主要包括拟选择的承包商的能力，如是否具有施工部承包、“设计-施工”总承包、“设计-施工-供应”总承包的能力，承包商的资信、企业规模、管理风格和水平、抗御风险能力、相关项目和相关承包方式的经验等。

　　(3) 主要包括房地产项目的类型、规模、特点、技术复杂程度、工程质量要求、设计尝试和项目范围的确定性，工期的限制，项目的盈利性与风险性，项目资源(资金，材料，设备等)供应及限制条件等。

　　(4) 环境斋。主要包括房地产项目气息的软硬环境(政策法规、基础设施、生活设施等)，众的诚实信用程度，项目实施方式，建筑市场竞争激烈程度，资源供应的保障程度，获得额外资源的可能性等。

　　3、分标的方式

　　(1) 分阶段分专业的半自动化试，即业主将勘察、设计设备供应、土建、安装、监理、装饰等项目任务分别委托给不同的承包商，各承包商分别与业主签订合同，直接向业主负责。各承包商之间没有任何合同关系。这种分标方式，在我国的房地产项目实施过程中长期被采用。

　　这种项目分标方式的特点是：

　　1) 业主有大量的管理和协调工作。这种平等承包方式，一方面业主有多次招标，需要充实的时间和高素质的管理队伍作保证，才能做出比较精细的计划及控制，另一方面业主在没有固定组织文化的房地产项目管理和协调中，有较多的问题需要介入，且还要对和承包商 之间的相互干扰而引起的问题承担责任。所以，这种房地产项目组织的管理和协调是比较困难的。管理和协调主要是通过对工作任务和责任进行协调分配，达到对权力和利益的协调分配。如果项目的责任体系不完善，那么就会造成项目组织之间争执较多，索赔较多，工期延长。

　　2) 在大型项目中，采用这种方式，业主将面对项目的多个承包商(包括设计单位、供应单位、施工单位)，这不仅使业主直接管理承包商的数量太多，管理跨度太大，而且容易造成项目协调困难，造成项目混乱和失控，造成业主管理费用的增加，甚至导致总投资的增加和工期的延长。

　　3) 分阶段的平等承包，业主可以分阶段进行招标，可以通过协调和项目管理加强对项目的干预。同时，项目之间存在着一定的制衡，如专业设计、设备供应、专业工程施工等之间存在制约关系，在一定的程度上，可保证项目工作的质量。

　　4) 这种方式，使项目计划和设计的主线较为清晰明确，使各承包商的项目范围容易确定，责任界限比较清楚，在各自的范围内一般不会造成项目实施中的混乱状态，从而使各承包商通过工作过程和权力的制衡，形成一种强有力的制约机制，保证项目的成功实施。但是，如果业主不是项目管理专家，或没有聘请得力的咨询(监理) 工程师进行全过程的项目咨询(监理)，则不能将项目分标太多，否则容易造成项目实施中的混乱状态。

　　(2) 总承包(统包，一揽子承包)，即“设计-建造-交钥匙”项目，是由一个承包商厄尔尼诺增长全部工作，包括设计、供应、各专业工程的施工以及管理工作，甚至包括项目前期筹划、方案选择、可行性研究。承包商直接向业主承包全部项目责任。当然总承包商可以将项目范围内的部分工程或工作分包出去。