拆迁案件中通常会有多少轮谈判机会？

拆迁协商谈判中的机会和策略

一、拆迁谈判的机会和策略

拆迁谈判中，双方可以有多次谈判的机会，而拖延是一种有效的时间策略。对于被拆迁人来说，时间几乎没有成本，但对于拆迁方来说，时间则意味着巨大的资金成本和机会成本。因此，在拆迁开始时，被拆迁人的策略是拖延与拆迁方的接触，但同时要了解其他拆迁户的进展，以便为自己的谈判提供基础，避免与其他拆迁户的信息脱节。

合理的定位是谈判的第一步。在拆迁谈判中，过高的补偿要求可能被对方视为“狮子大开口”，这将破坏通过谈判解决问题的希望，甚至可能导致对方采取“强制拆迁”的极端手段，造成双方都无法接受的“玉石俱焚”的悲剧。

作为被拆迁户，很难套出拆迁方的底线，因为不管你将价格降低到什么程度，也许比他们的底线高，也许比他们的底线低，你得到的回答永远是“不可能，政策是不能变的”。然而，在你反复开价的过程中，拆迁方可能已经掌握了你的底线，这一点非常重要，因为一方的底线被对方掌握，谈判就会变得非常被动。总之，你不能轻易告诉拆迁方你的心理价位！一旦说出来，就不要反复改变。

二、房屋拆迁谈判的技巧

其一，知己知彼，百战不殆。

在拆迁协商谈判之前，了解情况是必要的准备工作。一方面，我们需要收集信息，了解当前拆迁补偿的标准和水平，并结合自身情况确定目标和底线。这可以通过查阅相关公告、申请政府信息公开和了解周边类似房地产市场价格等方式实现。另一方面，我们不仅要了解自己，还要了解对方，这样才能在谈判中游刃有余。因此，我们还需要收集拆迁方的信息，例如拆迁方的身份和权限等。做好这些准备工作，可以在谈判中做到不慌不忙、从容应对。

其二，少说多听，不轻易亮底。

征收方第一次来进行谈判，实际上是在摸底，了解你的情况和期望。在这种情况下，不要直接透露你的底线，因为一旦对方知道你的底线，主动权就在他们手中。正确的做法是：首先，不要轻易让对方摸清你的底线，不要明确表态接受或不接受征收方提出的补偿条件，为日后的谈判留出余地；其次，不要直接透露自己的心理价位，以免失去争取更高补偿的空间。同时，要善于倾听，尽量不露痕迹地引导对方多说，分析和判断对方的底线，捕捉有用信息，并及时做好录音记录，以调整自己的应对策略，掌握谈判的主动权。

其三，与有决定权的人谈判。

谈判的前提是双方都有执行权，也就是要确定与你谈判的人有决定权和执行权。否则，你可能会费尽口舌和精力与对方谈判，最后对方可能以没有权限为借口推脱责任，浪费你宝贵的维权时间。因此，在谈判之前，要确认与你谈判的人是否具有决定权和执行权，以避免在关键时刻遭遇无法解决的问题。在实践中，一些被征收人会主动要求与项目动迁工作的负责人或领导直接谈判，这是明智的做法。

其四，合理报价，不要漫天要价。

在谈判前，给自己设定一个心理预期价是必要的，但也是大家比较犹豫和难以确定的。如果要求过高，脱离实际，可能导致谈判破裂；如果要求过低，又担心吃亏。因此，报价不宜过高也不宜过低，可以略高于自己的心理预期，但不要过于离谱，让拆迁方觉得无法接受。建议参考标准是：首先，与周边房地产市场价格进行对比，因为根据法律规定，被征收房屋的补偿价值一般不得低于被征收房屋征收决定公告之日的类似房地产市场价格；其次，考虑自己之后的生活质量和居住条件，以不降低且略有提升为标准。无论如何，指望“拆迁暴富”是不值得提倡的心态，也往往无法实现。

总之，拆迁谈判的结束并不是固定的，但法律规定必须在一定次数内完成谈判。如果被拆迁户在与政府工作人员的谈判中完全不切实际，随意索取拆迁补偿款，并多次重复这种行为，政府部门可能会考虑采取强制措施。