契税

契税的纳税义务和时间

根据《契税暂行条例》第一条规定，中华人民共和国境内转移土地、房屋权属的单位和个人应当缴纳契税。根据第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

房地产企业的房屋回迁业务不享受减免政策

国家对房地产企业发生的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策。因此，开发商在取得土地等不动产时，需要按全额计算契税，不可以扣除回迁业务中相当于拆迁补偿的部分。

营业税

房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换

根据国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号)规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

计税依据和差价的处理

开发商发生房屋回迁业务时，应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳营业税。如果不需要支付差价，以成本价格作为计税依据；如果有差价，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。

印花税

产权转移书据和房屋回迁合同

根据《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，产权转移书据是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时与被拆迁户签订的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。因此，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。

按照产权转移书据征收印花税

根据财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税。

土地增值税

房屋回迁业务不免征土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。根据《土地增值税实施细则》第十一条规定，因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权属于免征土地增值税的情形。然而，开发商发生的房屋回迁业务不属于免征土地增值税的情形。因此，开发商应按规定计算土地增值税。

企业所得税

房地产企业的房屋回迁业务的企业所得税处理

根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔〕875号)第一条(四)项规定，销售商品以旧换新的情况下，销售商品应按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。考虑到房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性，开发商发生房屋回迁业务进行企业所得税处理时，等面积回迁部分既要按收入确认条件确认收入，又要按规定归集开发成本。