判断拆迁补偿款合理性：重要考量是你对拆迁补偿事宜的了解
点击数：5 更新时间：2024-08-23
房屋征收的补偿方式和范围对于补偿结果具有重要影响，也是被征收人判断补偿安置是否公平合理的重要依据。下面将对《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定进行解读。
根据《条例》第21条规定，被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换两种方式。这意味着一些地方告知被征收人只能选择其中一种方式的做法是不合法的。
货币补偿是指以市场评估价为基准，以货币形式对被征收房屋的所有权人进行补偿。简单来说，就是直接给予被征收人一定的金钱。
而房屋产权调换是指房屋征收部门提供其他房屋与被征收房屋进行产权调换，计算差价后进行结算。
因此，实际操作中被征收人有可能既获得房屋，又获得金钱。
对于旧城区改建征收个人住宅的情况，如果被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换，作出征收决定的市、县级政府应当提供改建地段或就近地段的房屋。
这一规定适用于两个条件：一是仅适用于旧城区改建性质的征收项目；二是被征收人选择的是“回迁”，而非外迁。实际上，被征收人有时也有选择回迁或外迁的权利。一般来说，外迁所获得的安置面积和房屋套数要多于回迁。
类似的“二选一”补偿方式也适用于一些地方的集体土地上房屋拆迁。例如，《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》规定，宅基地上的房屋拆迁可以实行货币补偿或房屋安置。如果选择货币补偿，拆迁人应向被拆迁人支付补偿款，补偿款的计算依据是被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价。具体的计算方法由市国土房管局制定并公布。
作出房屋征收决定的市、县级政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿。
被征收房屋价值的补偿包括被征收房屋及其占用范围内土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。这部分补偿是房屋征收补偿中最重要的部分。
对于因征收房屋而造成搬迁的情况，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费。搬迁补偿适用于所有被征收人，对于选择房屋产权调换的被征收人，房屋征收部门应在产权调换房屋交付前支付临时安置费或提供周转用房。
停产停业损失一般以实际发生的直接损失为主，根据被征收房屋在征收前的实际使用效益、实际停产停业期限等因素进行确定。
此外，非住宅房屋的认定也涉及到这项补偿。认定为非住宅房屋需要满足两个条件：一是房屋用于营业性活动；二是经营行为合法，不能是违法经营。
对于集体土地上的房屋拆迁，北京市的《办法》规定，对于利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的情况，拆迁人还应适当补偿停产停业的经济损失。具体的补偿标准由区、县人民政府制定。
需要注意的是，法律法规主要规定了补偿的方式和范围，具体的数额和标准在实践中会因项目和地域的不同而有较大差异。被征收人不应仅仅局限在法律条文上计算补偿，而应积极聘请专业维权律师，从整个征收项目的角度寻找获得更高补偿的机会。很多成功案例证明，最终的补偿结果往往不仅受到法律规定的影响，还受到被征收人的视野、眼光和维权行动的影响。