国有土地上房屋征收评估办法：确保评估工作的独立公正

1、房地产价格评估机构与政府、被征收人的关系

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员在进行房屋征收评估、鉴定工作时，应当保持独立、客观、公正的原则，并对所出具的评估、鉴定意见承担责任。任何单位和个人都不得干预房屋征收评估、鉴定活动。如果与房屋征收当事人存在利害关系，应当回避。评估机构的选定或确定一般由房屋征收部门作为委托人，向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。总的来说，房屋征收部门与评估机构之间是一种委托关系。

2、评估机构的工作流程

在同一征收项目的房屋征收评估工作中，原则上由一家评估机构承担。如果房屋征收范围较大，可以由两家以上的房地产价格评估机构共同承担，但需要共同协商确定一家机构为牵头单位，并负责统一标准。在房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织相关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。房屋征收部门还应当向受托的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。评估机构应当安排注册估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄照片等影响资料，并做好实地查勘记录。被征收人应当协助估价师完成这些工作，并提供必要的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册估价师应当在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章，应当由另外两方和无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明相关情况。

3、评估工作的主要依据

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，用于产权调换的房屋市场价值应当通过评估方式确定。评估结果虽不能直接决定被征收人最终能够获取的补偿数额，但对补偿有着重要的法律意义上的影响。因此，被征收人可以适时聘请专业维权律师，通过法律视角对评估全过程实施审查、监督，及时发现可能存在的违法、不合理情形，以保护自身权益。