强拆来袭，律师解析尬聊的有效性

我们自己传统观念中的“户”和“宅”容易混同，而且目前法律、法规没有将户和宅的内容、关系和标准作出具体的规定，但是结合司法判例可以总结为：户是以家庭户型为单位，以成年子女为主体;宅是指宅基地的使用权。

《土地管理法》第六十二条规定了农村村民一户一宅原则。

而现实生活中却存在大量的“一户多宅”现象，而且在征收拆迁过程中能得到的补偿利益也是千差万别。

本文，在明律师选取一个案例来说明这几种情况，帮助大家更好的理解“一户多宅”对征收拆迁的影响。

【引入案例：宅基地买卖过后又反悔?】

李某是天津市静海区人，与同村的赵某签订一份《证明》，证明内容为“现有两间土房(含院)处于村中的北街道，经赵某本人同意将此房以5600元的价格出售给李某，现金在证明人的监督下已付清，双方达成协议。

至此，房产权归于李某所有，以此证明”。

该证明的落款处有卖方署名赵某，买方署名李某，证明人署名王某，其中赵某在签名后有捺印指印。

赵某以签名属于伪造并且宅基地买卖是法律所禁止的为由，将李某告上法庭，请求法院宣告合同无效。

李某随后来到北京在明律师事务所寻求孟登高律师的帮助。

孟律师认为本案系合同纠纷，依法成立的合同，对当事人双方具有约束力，在帮助李某分析整个案情后，李某对案件也有了一定的信心。

法院最终认为原告未举证证实该《证明》存在合同无效或违背原告真实意愿的情形，并且司法鉴定的结果证明卖方赵某的签名是赵某本人书写，合同应为有效。

后赵某以司法鉴定存在瑕疵为由向天津市第一中级人民法院提起上诉，二审法院以上诉人未对其主张提供证据为由驳回其诉讼请求，最终李某的合法权益得到有效的保障。

【宅基地真的不能买卖吗?】

本案中赵某认为宅基地买卖行为是《土地管理法》所禁止的，进而提起诉讼请求法院宣告合同无效，是由于赵某对宅基地的性质不清楚所导致的。

我国法律将宅基地的所有权与使用权进行分离，宅基地的所有权归村集体所有，村民可基于家庭关系，无偿取得宅基地的使用权。

根据房地一体主义，李某购买了房屋，也就取得了宅基地的使用权。

在房屋买卖双方都是本村集体经济组织成员的情况下，转让或者出售宅基地上的房屋是不违反法律、法规规定的，所签订的房屋买卖合同也是有效的。

由于李某在此之前已有一处宅基地，购买的宅基地是否能予以确权登记，还要结合其所占有的宅基地的总面积及当地的政策等综合确定。

一般情况下，在签订农村房屋买卖合同时应注意以下几点：

一、转让人与受让人应为同一集体经济组织的内部成员;

二、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;

三、明确约定双方的权利义务及违约责任。

【“一户多宅”该如何处置?】

而根据国土资源部印发的《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》规定，即使是非农业户口居民(含华侨)，在2003年《土地管理法》修订实施前，合法取得的一户多宅也是合法的。

实践中，除了买卖可以形成“一户多宅”，以下几种“一户多宅”情形也是可以依法取得宅基地使用权，在征收时获得合理补偿的：

一、因农房继承而形成一户多宅。

已拥有一处宅基地的本村集体经济组织成员、非本村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

在继承房屋后，依照《土地管理法实施条例》的规定，应向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行使用权变更登记。

土地使用权的变更登记，也是日后征收补偿所需的重要文件;

二、符合当地分户建房条件，未经批准另行建房而形成的一户多宅。

符合当地分户建房条件未分户，未经批准另行建房而分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记;未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记;

三、因户籍管理部门衔接出现问题而造成一户多宅。

比如子女上学、当兵等，户口迁出后又迁回，去申请分户时，被要求先要有独立的宅基地;去申请宅基地时，又被要求先要有独立户口，这种情况下造成的一户多宅也是合法的。

在明拆迁律师最后想提示大家的是，以上几种情况下，村集体无偿收回宅基地使用权是没有任何法律、法规依据的。

需要注意的是村民不能单独对宅基地进行买卖、继承等，但因合法继承、买卖、赠与地上建筑物而取得的宅基地使用权是受法律保护的，在征收过程中也应按照公告的征地补偿、安置方案获得公平、合理的征收补偿。