别墅花园土地使用证归属权问题调查

别墅花园土地使用权的归属

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让的最高年限根据不同的用途而定：

居住用地

居住用地的土地使用权最高年限为七十年。

工业用地

工业用地的土地使用权最高年限为五十年。

教育、科技、文化、卫生、体育用地

教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权最高年限为五十年。

商业、旅游、娱乐用地

商业、旅游、娱乐用地的土地使用权最高年限为四十年。

综合或其他用地

综合或其他用地的土地使用权最高年限为五十年。

所谓别墅的花园权利，实际上涉及别墅小区的土地使用权的享有。根据房地产物权的法律属性，即房屋（包括别墅）与所附土地的权利具有统一性，简言之，房屋属于谁，相应所附的土地权利也应属于谁。购房者购买别墅时，所购得的不仅仅是别墅（房屋所有权），还必然包括所附的土地和花园（土地使用权）。别墅交付后，开发商原先所享有的土地使用权已连同别墅一并转让给业主所有。别墅的花园土地使用权属于业主，该别墅只要经业主购买以后，开发商对于别墅的花园就没有支配权了。

业主对花园的权利享有形式

业主对花园的权利享有包括共有和独有两种形式。这涉及到小区业主对小区土地使用权具体享有方式的问题。别墅的土地使用权与多层及高层房屋不同，多层、高层房屋小区的土地使用权由业主共同所有。然而，由于多层、高层房屋立体空间的特殊性，不便于也不可能划分哪块土地使用权属于哪一户业主，因此，多层、高层房屋的小区土地使用权只能由小区业主共有。

而别墅，特别是独幢别墅与之不同，每幢别墅所占用的土地权利可以由各个别墅业主单独拥有，别墅毗邻的花园也可以作为私家花园由业主单独享有。因此，别墅小区的土地使用权享有方式既可以采用共有方式，与多层、高层房屋小区相同；也可以划分为各个业主单独享有。