住宅土地使用年限是否固定为45年？

一、住宅土地使用年限的规定

根据我国法律规定，住宅的土地使用年限为70年，从取得该地的土地使用权之日起计算。对于房改房，产权土地使用年限的起算时间是指该地块地上房屋参加房改后第一个缴纳土地出让金的房屋。而经济适用房的使用年限为50年。住宅建设用地使用权期限届满后，会自动续期。续期费用的缴纳或减免将按照法律和行政法规的规定进行。

二、住宅土地自动续期后的土地费用缴纳

1、住宅土地使用权的自动续期并不意味着土地使用权人没有义务缴纳土地费用。在物权制度的构造上，住宅土地使用权人在自动续期后是否缴纳土地费用以及如何缴纳土地费用，是一个与土地使用权的自动续期无关的法律问题，需要另行解决。

2、根据我国法律规定，城市土地归国家所有，国家实行国有土地有偿和限期使用制度。实现国有土地有偿和限期使用的基本方式是通过土地使用权出让，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。

3、国有土地使用权的年限根据建设用途划分为40-70年，其中居住用地的使用年限为70年。当国有土地使用权期限届满时，为了保障不动产权利的稳定和继续存在，实行申请续期制度，土地使用权人同时需要承担相应的土地费用。

三、土地使用期限到期后的处理

1、在土地使用年限届满之前，土地使用者可以申请续期，并经过重新签订出让合同、支付土地使用权出让金以及办理土地使用权续期登记。如果土地使用者未申请续期或虽申请续期但未获批准，国家将无偿收回土地使用权。

2、住宅土地使用权的自动续期是我国国有土地使用权申请续期制度的一个重大例外，它意味着住宅土地使用权经过登记取得后，因为自动续期而长期有效。这一规定的意义在于为住宅土地使用权的长期存续奠定了法律基础，成为我国重建民众创造和保有财富信心的最有价值的法律制度。

3、住宅土地使用权的自动续期并没有规定任何条件。因此，那些主张住宅土地使用权自动续期是有条件的观点，无论条件是宽厚（例如象征性支付土地费用）还是苛刻，都是在否定住宅土地使用权自动续期制度，而不是在解释该制度。

总而言之，任何土地都有使用权限，无论使用何种土地，都需要办理土地使用权证，否则将无法支配该土地。在土地使用期限到期之前，如果存在公共利益需要，国家有权根据法律征收该土地，但会给予一定的赔偿。