旧城改造、城中村拆迁的四大补偿原则

一、城中村房屋补偿应参照城市房屋标准

近年来，随着棚改政策的推进，老城旧改和城中村拆迁力度不断加大，导致拆迁二代现象大量涌现。然而，在老房换新房或货币补偿的过程中，有些人赚得盆满钵满，而有些人却降低了生活水平。这是为什么呢？我认为这可能与被征收人对旧城改造和城中村拆迁的补偿规定不够了解有关，地方违法征收问题也起到了一定作用。在这里，我将从法律角度结合拆迁实践，为大家介绍旧城改造和城中村拆迁必须遵守的四大补偿原则。这些原则对每个人都非常重要，希望大家能够认真阅读。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，当农村集体土地纳入城市规划区后，征收时应参照国有土地上房屋的拆迁补偿标准计算补偿金额。因此，在城中村拆迁过程中，应按照国有土地上房屋的拆迁补偿标准来计算补偿金额，而不是按照普通农村房屋补偿标准。这样可以确保被征收人在拆迁后的生活水平不会明显降低。

二、无证房不能一概认定为违建

由于城中村和老城区存在时间较长，许多老旧房屋没有房产证，这既是历史原因，也与管理不善造成的登记不及时、不完全有关。因此，对于城中村和旧改中出现的无证房，不能一概认定为违建，而应在尊重历史和事实的基础上，依法合理补偿。一些地方存在口头“认定违建”，以此来促进拆迁的征收现象，被征收人必须要小心。从认定违建到催告、拆除，这需要按照完整的法律流程进行。被征收人在此过程中拥有陈述、申辩、复议和诉讼的权利，以争取自己的补偿权益。拆迁并不是由他人说了算。

三、不得降低被征收人原有生活水平

拆迁的目的是为了提升城市形象、完善服务功能，改善老百姓的生活和住房水平，是立足于公共利益的。因此，法律规定，拆迁不得降低被征收人原有的生活水平。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收补偿主要包括四个方面：被征收房屋价值的补偿（参考周边同类房屋的市场价值）、搬迁和临时安置的补偿、停产停业损失的补偿以及市、县级政府制定的补助和奖励。这四个方面的补偿应当合理相加，以充分保障被征收人的生活水平不降低，并略有改善。那些在旧改中拥有合法房屋却越来越贫困的人，基本上都违背了这一补偿原则。

四、被征收人有权自主选择补偿方式

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。也就是说，拆迁户可以自己决定是要房屋还是要货币补偿。然而，在实践中，一些地方在提供补偿方式时存在不合法和不合理的行为。当地方想要消化库存时，他们会故意将产权调换设置得相对合理，而货币补偿标准却设置得过低；当地方想要引导被征收人选择货币补偿时，他们又会故意将产权调换设置得不合理，将安置地点设在偏远地区。这些做法都是违法和不合理的。根据法律规定，货币补偿应参考评估时点周边同类房屋的市场价值，因此，不能故意设置过低的补偿标准。同时，法律还规定，被征收人选择房屋产权调换时，应当提供改建地段或就近地段的房屋。因此，拆迁后安置地点明显过于偏远也是不合理的。律师提醒各位被征收人：拆迁改造的理由或许五花八门，但征收补偿安置的原则必须符合上述四个原则。当遭遇不合法和不合理的房屋拆迁时，应及时采取法律手段，维护自己的合法权益。