房地产抵押登记管理办法解析

房地产抵押登记管理办法内容

根据房地产抵押登记管理办法，以下房地产不得设定抵押：

权属有争议的房地产

房地产所有权存在争议的情况下，不得设定抵押。

用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

用于公共福利事业的房地产不得设定抵押。

列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物

列入文物保护的建筑物以及具有重要纪念意义的其他建筑物不得设定抵押。

已依法公告列入拆迁范围的房地产

已公告列入拆迁范围的房地产不得设定抵押。

被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产

被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。

依法不得抵押的其他房地产

其他依法不得抵押的房地产不得设定抵押。

当同一房地产设定两个以上抵押权时，抵押人应当向抵押权人告知已设定的抵押情况。

抵押人所担保的债权不得超过抵押物的价值。

当抵押房地产的价值超过所担保债权的余额部分时，可以再次对该抵押房地产进行抵押，但不得超出余额部分。

如果两宗以上房地产设定同一抵押权，则视为同一抵押房地产，除非抵押当事人另有约定。

浮动抵押的特点

浮动抵押具有以下特点：

1、适用范围

浮动抵押适用于企业、个体工商户、农业生产经营者。

2、抵押标的

浮动抵押的抵押标的限于抵押人现有和将有的生产设备、原材料、半成品、产品动产。

3、抵押财产确定

抵押财产在不断变化中，直到约定或法定事由发生时，抵押财产才确定。

4、抵押财产处分

在抵押财产确定前，抵押人可以在日常生产经营中处分这些动产。

浮动抵押的优势在于扩大了可以作为担保的财产范围，同时兼顾了正常经营和融资的需要。此外，在实现抵押权时，接管人制度的存在可以保持企业的整体存在，充分发挥企业的价值。

浮动抵押的劣势

浮动抵押的劣势主要在于抵押人具有自由处分被抵押财产的权利，导致抵押标的的不稳定性，不利于担保权人实现其利益。

根据《民法典》规定，可以设定浮动抵押的财产仅限于生产设备、原材料、半成品、产品动产，排除了不动产、知识产权、债券等作为浮动抵押标的物。相比之下，固定抵押的物范围更广，凡法律和行政法规不禁止抵押的动产和不动产都可以作为固定抵押的物。

在现代社会中，房地产可以作为抵押物，但必须按照国家《民法典》的规定进行处理。同时，国家也有专门的管理办法，例如抵押贷款金额不得超过抵押财产的价值。