建工程抵押权与消费者权益谁更重要？

消费者优先权：建工程抵押与消费者权益保护

在建工程抵押权与消费者之间存在优先权问题。当房地产开发商取得房屋预售许可或销售许可后，通过在建工程抵押获取银行贷款，并与买受人签订房屋买卖合同并支付了购房款项，但开发商无法偿还银行贷款时，抵押权人请求行使抵押权的诉讼请求将不被支持。相反，如果买受人向法院请求确认其购房权益优先于银行抵押权，法院将支持买受人的请求。因此，买受人支付全部或部分购房款后，基于购房合同实际履行所获得的权益可以对抗抵押权人的抵押权。

在建工程抵押的条件

1、在建工程抵押贷款的用途必须是为继续建造在建工程所需的资金。在《民法典》实施之前，银行不得将在建工程用于提供他人债务的担保，也不能用于自身其他债务的担保，只能用于取得在建工程继续建造资金的贷款担保。然而，《民法典》实施后，对于在建工程抵押的担保种类并无限制。

2、在建工程所占用的土地必须已交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。

3、根据《城市房地产抵押管理办法》规定，在建工程抵押合同必须载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的编号。因此，在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押还必须取得建设工程施工许可证。

4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已确定工程施工进度和竣工交付日期。

在建工程抵押可能存在的风险

1、在建工程合法性风险。根据相关法律法规，抵押人必须已取得在建工程占用土地的国有土地使用权，并获得有关部门关于同意进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》，在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人，贷款人只能是金融机构（一般为银行），贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。

2、价值确定风险。在建工程抵押权仅限于设定抵押时已建成并登记的在建工程以及该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。

3、合同风险。根据建设部《城市房地产抵押登记办法》规定，抵押合同应载明以下内容：（1）国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的编号；（2）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（3）已投入在建工程的工程款；（4）施工进度及工程竣工日期；（5）已完成的工作量和工程量。如果使用一般的抵押合同，可能导致在建工程抵押合同无效。

综上所述，当债务人与银行签订抵押合同，并与买受人签订购房合同时，一般情况下购房合同优先于抵押合同。法院在处理此类诉讼时通常会支持买受人的请求，以更好地保护消费者的合法权益。这一切都有法律依据。