政策限购后签的合同定金能退吗

情势变更和不可抗拒力

根据《民法通则》的规定，住房限购限贷政策属于情势变更和不可抗拒力，具有公共政策性质。情势变更原则适用于合同在依法有效成立后、全面履行前，因不可归责于当事人的原因，导致合同基础或环境发生当事人预料不到的重大变化的情况。如果继续维持合同原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同。不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为和社会异常事件等。

政府行为作为不可抗力

楼市调控行为属于政府行为，也是不可抗力的范畴。在大多数房屋购买合同中，政府政策通常被明确列为不可抗力的情况。因此，当合同无法继续履行时，双方可以协商解除合同，互不承担相关违约责任。

定金的处理

根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，如果出卖人通过认购、订购、预订等方式收取定金作为商品房买卖合同的担保，但因一方原因未能订立合同，应按照法律关于定金的规定处理。如果因不可归责于双方的原因导致合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。

具体措施

基本限购令

中央政府可以在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令。根据该限购令，本地户籍与持人才居住证家庭最多只能拥有两套住房，外地户籍和境外人士最多只能拥有一套住房，两次购房时间需相隔两年以上，同时禁止公司购房。

限购令的优势

基本限购令符合绝大多数家庭的居住和投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁和度假物业市场的发展。在土地供应相对紧张的城市，如北京、上海等，可以附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民必须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令的实施依赖于各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需要全国联网。目前，住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作具有重要价值。系统建成后，将有效支持多套房房产税的征收，并优化40个城市范围内的限购政策。

其他市场化手段

长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平。地方政府可以通过调整土地供应和公积金政策的松紧等手段灵活调整住房供求。此外，还可以采取以下其他市场化手段：- 取消商业银行的差别化信贷政策，通过住房公积金贷款的低利率、低首付和提高贷款上限，支持中间阶层购房。央行和银监会可以根据全国宏观调控的需要规定按揭首付和利率的底限，商业银行则根据风险管理要求因地制宜地发放按揭贷款。- 逐步取消限价房，并逐步取消经济适用房。中产阶层可以购买性价比更好的新建或二手商品住宅。住房保障体系可以从“以售为主”转向“租售并举”，最终可以实现“以租为主”并取消经济适用房。- 取消原用于调整供应结构和抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少可能导致暗箱操作的综合评标。

首付情况

自住房和商用房在首付上没有区别，唯一的区别是商用房在缴纳税费时需要多支付土地增值税。目前首付的情况如下：- 在购买首套房且面积不超过90平米的情况下，最低首付可以为20%。- 在购买二套房的情况下，最低首付为50%。- 在购买三套房的情况下，需要贷款的银行可以根据房价情况决定是否给予贷款。- 其他情况下，最低首付为30%。